国家工商行政管理局


关于进一步加强房地产市场监督管理的通知
国家工商行政管理局



各省、自治区、直辖市及计划单列市工商行政管理局：
近年来，随着房地产市场的迅速发展，各地工商行政管理机关积极参与监督管理，有力地维护了房地产市场秩序，取得了较好的社会效果。但是，目前在房地产市场交易秩序方面仍然存在一些普遍性的问题，如非法倒卖房地产、无照和超范围经营房地产、房地产交易合同不规范、房地
产虚假广告时有发生、房地产租赁经营中税费流失等。为进一步加强工商行政管理机关对房地产市场的监督管理，规范市场交易行为，促进我国房地产业的健康发展，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国公司登记管理条例》、《
中华人民共和国企业法人登记管理条例》等法律、法规，现就房地产市场监督管理的有关问题通知如下：
一、工商行政管理机关在房地产市场管理中的主要职责
根据国务院确定的参与监督管理各类生产要素市场的职责，工商行政管理机关在参与房地产市场监督管理中的具体职责是：
1、参与制订房地产市场有关法律、法规；
2、对房地产市场经营主体资格进行审核，办理其登记注册手续，核发营业执照；
3、对集中交易的房地产市场进行登记注册，颁发《市场登记证》；
4、规范房地产买卖、租赁等经济合同文本，对房地产交易合同进行监督管理和鉴证；
5、监督管理房地产广告活动；
6、监督检查房地产市场交易活动，查处房地产市场违法行为，维护交易秩序；
7、开展工商行政管理法规的宣传、咨询活动；
8、法律、法规赋予的其他职责。
二、加强对房地产经营主体的登记管理
《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产开发企业及房地产中介服务机构直接到工商行政管理机关登记注册。对此，各级工商行政管理机关应予以高度重视，严格按照国家宏观调控的要求，切实加强对房地产市场经营主体资格的审核，着重做好以下工作：
1、按照《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定的条件，对房地产开发企业及中介机构的资格条件严格把关，并建立专项审核制度。
2、对房地产市场经营主体特别是房地产开发企业建立日常检查制度，对房地产开发企业领取营业执照之日起满六个月尚未开展房地产开发经营活动的，依照法律、法规的规定予以处理。
3、对在房地产交易活动中以收取佣金为目的，为促成他人交易而进行居间、行纪及代理等活动的房地产经纪人，按《经纪人管理办法》（国家工商行政管理局令第36号）进行管理。
三、加强房地产买卖活动的监督管理
1、进行房地产买卖，当事人必须按规定签订书面合同。合同的主要条款应包括：标的物的基本情况、销售价格、付款时间及结算方式、交房期限、维护保养、产权归属、土地使用权取得方式、违约责任及买卖双方的其他权利义务等。
加强房地产买卖合同管理，是工商行政管理机关监督管理房地产市场的重要内容之一。各地工商行政管理机关应根据国家工商行政管理局、建设部关于房地产买卖合同文本的规定，结合本地实际情况，制定具体措施，并建立房地产买卖合同的审查管理和鉴证制度。
2、发布商品房销售广告，必须符合《中华人民共和国广告法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条关于投资额度等的规定，以及其他有关法规规定。工商行政管理机关应加强对房地产广告的监督管理，坚决查处房地产广告活动中的违法违章行为。
3、对国有土地使用权出让、转让等经营行为的管理，应依照土地管理法规进行。
四、加强房屋租赁经营活动的监督管理
1、凡非国家定价出租的各种所有权房屋，其交易行为均应纳入房地产市场管理。
2、从事房屋出租经营的单位和个人（居住用房租赁暂除外），须经工商行政管理机关依法核准登记，颁发营业执照后，方可开展出租活动。
3、房屋租赁双方必须依法签订书面合同，租赁合同的主要条款应当包括：房屋的基本情况、租赁用途、租赁价格、租赁期限、修缮责任、违约责任等。
对房屋租赁合同的管理，可按房地产买卖合同管理规定办理。
五、加强房地产市场登记管理
开办集中交易的房地产市场，应按照国家工商行政管理局《商品交易市场登记管理办法》（国家工商行政管理局令第54号）的规定，到工商行政管理机关办理市场登记手续，领取《市场登记证》。
六、查处房地产市场中的违法违章行为
各地工商行政管理机关要依据有关法律、法规和规章，加强对房地产市场违法行为的查处工作：
1、对未领取营业执照，或超越经营范围从事房地产开发、房地产销售、房屋出租及房地产中介服务等经营活动的单位和个人，依照《中华人民共和国公司登记管理条例》、《中华人民共和国企业法人登记管理条例》、《城乡个体工商户管理暂行条例》等法规的有关规定予以查处。
2、对非法倒卖公有房屋牟取非法收入的单位和个人，依据《投机倒把行政处罚暂行条例》第三条第十一款及有关规定予以查处。
3、对在房地产市场中从事不正当竞争活动，利用经济合同危害国家利益和社会公共利益，以及进行非法广告活动的单位和个人，分别依据《中华人民共和国反不正当竞争法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国广告法》等法律、法规和规章予以查处。
4、认真受理消费者关于商品房质量和服务等方面的申诉，及时处理消费者协会转来的消费者投诉，对房地产市场中各种损害消费者权益的行为，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》及相关法律、法规和规章予以查处，切实保护广大消费者的合法权益。
七、各级工商行政管理机关要提高认识，加强领导，进一步健全市场管理机构和落实管理人员，把房地产市场监督管理作为一项重要工作来抓。在房地产市场监督管理中，要进一步发挥工商行政管理机关的整体职能，搞好内部协调，并进一步加强与当地建设行政主管部门的配合，以切
实达到维护房地产市场秩序的目的。




1996年9月10日
广东省珠海市人民政府


关于印发珠海市城乡居民最低生活保障实施办法的通知


珠府〔2003〕79号

各区人民政府，经济功能区，市府直属各单位：

现将《珠海市城乡居民最低生活保障实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。


珠海市人民政府

二○○三年七月二十三日

珠海市城乡居民最低生活保障实施办法

第一章 总 则

第一条 为了保障我市城乡特困居民的基本生活，规范城乡居民最低生活保障制度，维护社会稳定，根据国家、省的有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 城乡居民最低生活保障是指政府为保障城乡特困居民达到最低生活水平而制定的一种社会救济措施。

第三条 居民最低生活保障制度，遵循保障居民基本生活及国家保障与社会帮扶相结合的原则，鼓励劳动自救。

第四条 居民最低生活保障工作不分隶属关系，实行属地管理，由各级人民政府负责。市、区民政部门负责本行政区域居民最低生活保障工作的组织、实施，财政、金融、劳动社保、经贸、计生、卫生、住房、农业、司法、教育、监察、审计、统计、物价、工会等有关部门按各自的职责范围负责居民最低生活保障的有关工作。

镇人民政府（街道办事处）和村（居）民委员会在民政部门的指导下负责居民最低生活保障工作的具体实施。

第二章 最低生活保障的申请条件及对象

第五条 申请居民最低生活保障待遇必须同时具备两个条件：

（一）具有本市户籍。

（二）其共同生活的家庭成员（按广东省人民政府第52号令《广东省城乡居（村）民最低生活保障制度实施办法》第十二条确认，下同）人月均收入低于本市当地居民最低生活保障标准。

第六条 申请人有下列情况之一的，申请不予批准：

（一）家庭存款超过一定限额（一般为超过全部家庭成员3个月应领取保障金的总额）的。

（二）因购买商品房等物业或自建装修楼房而造成生活困难的。

（三）购房入户（含购买入户指标入户）未满5年的。

（四）贷款置业期间生活出现困难的。

（五）家中购买高档非生活必需品的。

（六）家中有小汽车或其它非经营性机动车辆的。

（七）家庭因使用移动电话、固定电话、家用电器连续三个月所产生的月通信、用电费用总额超过当地家庭月低保标准15%的。

（八）安排子女高费择校就读、自费出国留学或子女在义务教育期间转入收费学校就读的。

（九）无正当理由两次经介绍拒不就业或连续三次拒不参加社区组织的公益性劳动的。

（十）家庭成员有赌博、吸毒等行为造成家庭困难而不采取戒赌、戒毒措施或屡教不改的。

（十一）违反计划生育政策而未采取补救措施的。

（十二）经常出入中、高级酒店和娱乐场所消费的。

（十三）家庭月人均收入低于当地居民低保标准，但实际生活水平高于一般家庭生活水平的。

（十四）有法定赡养人、扶养人或抚养人，且有赡（扶、抚）养能力而未履行赡（扶、抚）养义务的。

（十五）城市居民家庭中饲养宠物的。

（十六）自费出国，出港、澳、台，到省外旅游的。

（十七）其它经市政府认定不能享受低保待遇的。

第三章 最低生活保障的申请及审批程序

第七条 申请享受最低生活保障待遇的居民应当以家庭为单位由户主向户籍所在地的村（居）民委员会提出书面申请，如实填写《城乡居民最低生活保障金申请表》（以下简称《申请表》，一式四份），并出具有关户籍和家庭收入及计划生育情况等相关的证明材料。

失业人员申请享受最低生活保障的，应当提供劳动保障部门出具的《失业证》和最后一个就业单位出具的解除劳动合同给付的一次性经济补偿金或生活补助费情况证明。

第八条 村（居）民委员会、镇人民政府（街道办事处）、民政部门应当按照职责在接到申请后对申请人家庭的收入、户籍等情况进行调查；被调查的家庭成员应当如实提供情况，其他有关单位、组织或者个人应当配合调查工作。

申请人及其家庭成员不配合调查或者拒绝接受调查的，视为放弃申请。

第九条 村（居）民委员会应当自接到申请人的申请和证明材料之日起5个工作日内，对申请者的家庭经济状况和实际生活水平进行核查并张榜公布核查结果（张榜公布的时间为3个工作日），无投诉意见的，签署审查意见报镇人民政府（街道办事处）审核；申请人户籍和居住地不在同一镇或者街道的，可以适当延长工作日，但最长不得超过10个工作日。

申请人户籍地和居住地不在同一镇人民政府（街道办事处）辖区内的，收到申请的村（居）民委员会应当请求申请人居住地的村（居）民委员会协助调查，被请求协助调查的村（居）民委员会应当在3个工作日内完成调查并书面回复请求单位。

村（居）民委员会核实申请人家庭经济状况和实际生活水平时，除可采取张榜公布申请材料和审查结果的方式外，还可以通过入户调查、邻里访问、设立投诉举报电话（信箱）等方式进行。

第十条 镇人民政府（街道办事处）应当自接到村（居）民委员会递送的审查材料起5个工作日内对申请人家庭收入情况进行审核并将审核情况反馈申请人所在的村（居）委员会，在政务村务公开栏予以张榜公布，公布时间为3个工作日，无投诉意见后于2个工作日内签署意见报区民政部门审批。

第十一条 区民政部门应当自接到镇（街道办事处）递送的审核材料起10个工作日内对申请作出是否批准的决定。

决定批准的，签发《广东省最低生活保障金领取证》（以下简称《领取证》），确定家庭人月最低保障金及享受的期限，同时将《城乡村（居）民最低生活保障金申请表》（一份）报市民政部门备案，一份留存归档，其余两份送申请人所在镇人民政府（街道办事处）和村（居）民委员会存档。

决定不予批准的，应当书面通知申请人，并说明理由。书面通知的样式由市民政部门统一制作。

第四章 申请对象家庭收入的计算

第十二条 申请人家庭的收入，是指具有法定赡养、扶养、抚养关系的全体家庭成员各种货币和实物收入的总和，包括：

（一）各类工资、社会保险金、奖金、津贴、补贴、退休金和各类劳动收入。但连续6个月以上未领到或者未足额领到工资、下岗职工基本生活费、失业保险金、养老金的人员，在申请低保时，一律按“实际收入”计算。

（二）集体分配、农副业生产收入。

（三）摩托车用于维持其家庭基本生计的，按实际营业额计入家庭收入。

（四）继承、接受赠与的财物及利息、红利、租金、有价证券等收入。

（五）法定赡养人、扶养人、抚养人应当承担的赡养费、扶养费和抚养费。

（六）失业下岗人员领取的一次性经济补偿金在扣除掉养老保险费、子女九年义务教育应缴纳的书杂费、职工购买安居房或购买房改房所需经费、按当地最低生活保障标准计算的基本生活费外的部分。

购房原则上按每人10平方米、每户不超过建筑面积50平方米计算，多出的面积按市场价计算家庭收入。

（七）征地补偿款和法律、法规、规章规定应当列入家庭成员收入的其他收入。

第十三条 下列收入不计入家庭收入：

（一）按国家有关规定享受特殊待遇的优抚对象等人员的抚恤金、补助金等。

（二）县级以上人民政府给予的一次性奖励。

（三）独生子女费。

（四）丧葬费。

第十四条 群众投诉反映且经查实有从事临时工作而隐瞒不报的，按上年度当地平均工资计入其家庭收入，并将此行为记入低保《申请表》。经核实隐瞒数额超过当地最低工资标准两倍（含两倍）的，停止享受最低生活及相关保障待遇，并追回以前发放的低保金数额。

第五章 保障标准的确定及发放

第十五条 居民最低生活保障标准，以维持本市居民最低生活为限，并根据物价变化和人民生活水平状况定期由市财政、民政部门会同统计、物价、工会等部门拟定，报市人民政府批准后公布执行。

第十六条 区民政部门依照下列标准确定保障对象的最低生活保障金：

（一）无生活来源、无劳动能力、又无法定赡养人、扶养人或者抚养人的居民及麻疯病人和60年代精简退职的职工（简称精简退职职工，下同），其最低生活保障金按照当地城镇居民最低生活保障标准确定。

（二）其他居民的最低生活保障金为其家庭人均收入低于当地居民最低生活保障标准的差额部分。

第十七条 民政部门、镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会应当对保障对象实施网上信息化动态申请审批及管理，根据保障对象情况的变化，及时办理减发或者增发最低生活保障金、停止享受最低生活保障待遇的手续；区民政部门在每月25日前应将下月的保障对象名单及享受金额送最低生活保障金发放银行的同时，将下月各级保障金分担数额报市民政部门和同级财政部门。

第十八条 镇、村级负担的居民最低生活保障金由区财政部门统一代缴管理并连同市、区分担的资金会同区民政部门于每月15日前通过银行划拨到最低生活保障对象的低保金账户上。镇、村两级分担的资金，如不能按时到位，区财政应先垫付，不得因此而拖延低保金的发放。

保障对象为无生活来源、无劳动能力又无法定赡养人、扶养人或抚养人的，如属集中供养的，保障金发至敬老院（福利院）；如属分散供养的，发到其本人的低保金银行账户上。

第六章 保障金领取的期限

第十九条 保障对象享受最低生活保障待遇的期限为6个月，自批准之日的下月起计算；无生活来源、无劳动能力又无法定赡养人、扶养人或抚养人的保障对象以及精简退职职工、麻疯病人，享受最低生活保障的期限自批准之日的下月开始至其丧失享受条件之日终止。

保障对象享受待遇期限届满，仍需获得最低生活保障的，应当在期限届满前30天内重新申请，申请获得批准的，继续享受最低生活保障待遇；申请未获批准的，由受理申请的居（村）民委员会缴回申请人的《广东省最低生活保障金领取证》，并送回区民政部门注销。

第七章 保障对象应履行的义务

第二十条 保障对象在享受最低生活保障期间，应当履行下列义务：

（一）家庭人均收入情况发生变化的，应及时通过居（村）民委员会告知镇人民政府（街道办事处），并办理调整保障金发放数量和停发保障金的手续。

（二）户口发生迁移和家庭人口发生变化的，应当向原户口所在地的区民政部门办理保障金变更或领取转移手续。

（三）达到法定就业年龄并具有劳动能力的，应当主动就业，参加劳动部门举办的就业培训，接受有关部门推荐就业。

（四）达到法定就业年龄并具有劳动能力且未就业的，应当参加其所在镇人民政府（街道办事处）、村（居）民委员会组织的公益性劳动，每月参加公益性劳动的时间不少于5天。

第八章 保障金的来源

第二十一条 按现行财政分级管理体制和财权、事权相统一的原则，居民最低生活保障所需资金，必须列入各级政府财政预算，分级负担，专项管理，专款专用，不得挪用。年终结余的部分，经同级财政部门批准后结转下年度使用。最低生活保障金市与区的分担比例为5∶5，区与镇的分担比例由区人民政府确定，但区分担的比例不应低于30％。村集体经济可以适当承担农村居民最低生活保障金，但其承担比例不超过10％，村（镇）因财力所限无力承担的，则由区人民政府本级财政兜底予以保障。

第九章 相关部门的工作职责

第二十二条 各级财政、民政部门应按时足额落实最低生活保障金并加强对最低生活保障金使用情况的检查，建立健全最低生活保障金和基本医疗救助金的申领审批制度和程序，自觉接受监察、审计部门的监督和审计，审计部门于次年5月31日前对最低生活保障金和基本医疗救助金的使用实行专项审计。

最低生活保障金和基本医疗救助金应设立专户管理，专款专用。

第二十三条 金融部门应对镇（街道办事处）核查低保家庭收入工作给予配合。

第二十四条 各级劳动社保部门应积极做好如下工作：

（一）对达到法定就业年龄且有劳动能力的保障对象，应当提供减免费就业培训和优先推荐就业。

（二）对因拖欠基本生活费、失业保险金、养老金、工资以及因欠缴社会保险费造成无法享受社会保险待遇，导致生活困难的人员，应加强执法，解决被拖欠的问题，并为连续6个月未领到或未足额领到上述资金的下岗职工、失业人员和退休人员出具证明材料。镇（街道办事处）民政部门发现有上述情况的，应向劳动社保部门反映。

（三）劳动保障部门应提供有关失业人员享受失业保险情况和配合镇（街道办事处）民政部门核实享受低保人员的再就业情况。

（四）提供低保申请人员拒绝职业介绍机构推荐就业的证明。

第二十五条 各级工会应配合民政部门、镇人民政府（街道办事处）、居民委员会共同做好特困职工申请最低生活保障待遇的工作。

第二十六条 各级统计、物价部门应配合市财政、民政部门确定最低生活保障标准。

第二十七条 区以上计划生育部门负责核实并出具第六条（十一）款的证明材料。

第二十八条 各级经贸部门负责对所辖经贸单位工会和职工代表大会审议的属于连续6个月未领到或未足额领到工资的在职职工及其资料进行认定并出具证明。

第二十九条 对享受最低生活保障待遇的保障对象，各级财政、民政部门应当按时发放最低生活保障金；各级卫生、农业、住房、司法、工会、供水、供电、供气、殡葬等部门应当对保障对象在医疗、住房、法律援助、水电燃气费用、物业管理、丧葬费用等方面给予必要的照顾和扶持。

第三十条 教育部门负责对在本市市属公办学校上学、享受最低生活保障待遇的家庭子女中的学杂费的减免，具体为：义务教育阶段免收书杂费，高中教育阶段减半收取学杂费，市属大中专学校减半收取学费。

第十章 监督及法律责任

第三十一条 任何单位或者个人认为保障对象不符合法定条件的，有权向镇人民政府（街道办事处）或者区民政部门提出异议。区民政部门应当自接到异议之日起的15个工作日内核查完毕，情况属实的应予纠正；属市委办、市府办或市民政部门签具办理意见的，区民政部门应指定专人负责督办落实。

第三十二条 各级民政部门、镇（街道办事处）、村（居）民委员会，应设立咨询、投诉电话。不得以任何借口推诿、拒绝受理低保申请和无故拖延审查、审核、审批时间。

第三十三条 享受最低生活保障待遇的保障对象违反本办法规定的，由相关部门依照下列规定处理：

（一）采取弄虚作假、隐瞒、伪造等手段获得最低生活保障待遇的，两年内不得申请，并由：

1.区民政部门追回其《领取证》和保障金，同时通报相关部门。

2.区教育、卫生、农业、住房、司法、工会、供水、供电等部门追回已减免的资金，收回减免或优惠凭证。

（二）在领取最低生活保障金期间，未履行本办法第二十条规定的义务，区民政部门停发最低生活保障金，收回《领取证》，函请相关部门取消低保的相关优待。当事人及其家庭一年内不得申请。

第三十四条 从事居民最低生活保障管理工作的人员及其他人员有下列行为之一的，由所在单位、部门给予批评教育；情节严重的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）违反法定条件审批的。

（二）未查实申请人家庭经济状况和实际生活水平而随意签署失实性意见的。

（三）为最低生活保障对象出具不真实证明及材料的。

（四）应受理申请而未受理的。

（五）徇私舞弊或者贪污、挪用、扣压、拖欠城乡居民最低生活保障金的。

（六）未按规定时间完成审查、审核、审批工作的。

属单位违法行为的，由纪检监察部门追究单位第一责任人和分管领导的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条 居民对区民政部门作出的不批准或者停止享受最低生活保障待遇的决定不服的，可以依法申请行政复议或直接向人民法院提起行政诉讼；对复议决定不服的，可以依法提起行政诉讼。

第十一章 附 则

第三十六条 本办法自2003年9月1日起实施。1996年颁布的《珠海市城乡居民最低生活保障线实施办法》同时废止。