商品房预售合同转让法律性质及条件研究
赵英伟

　　　　商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易，即通常所称的三级市场。我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。事实上，我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量存在。
一、预售合同转让的法律性质
　　预售合同标的物是正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有权尚未产生。预购方在预售合同履行中，虽交付预购款，但不享有预售商品房的所有权，其转让处分的，不是所有权。故预售合同转让的性质，即根据转让时预购人已履行预售合同义务程度的不同，分别是商品房预售合同的债权转让和权利义务转让。预购人已全部履行合同义务所为的转让是债权；预购人只部分履行合同义务所为的转让，则是权利义务转让。
　　1?预售合同债权转让无须事先征得预售人同意，因为，债的转让包括债权转让、债务转让、权利义务一并转让三种情况。我国《合同法》第79条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”说明债权人可以不经债务人同意而自由处分自己的债权。债务人在民事法律关系中仅仅为民事义务的承担者，如果原债权人和新债权人没有异议，债务人向谁履行义务都是可以的。《合同法》第80条又规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”因为债权转让可不必征得债务人的同意，但债务人不能因债权转让而利益受损。同时也便于债务人如期正确履行义务。
　　2?预购人没有全面履行合同义务前提下所进行的权利义务转让，事先应征得预售人同意。因为第一，合同是当事人双方意思表示一致的产物，合同当事人之间的了解信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是达成合同的关键因素，这也是诚实信用原则在合同中的体现。第二，以预售方的事先同意作为预购人的权利义务转让的前提，一方面可以防止预购人借权利义务转让逃避债务，另一方面也可保证预售人有机会对受让人的资信能力、履行能力予以考察，以使原预售合同得以正确履行，从而保护预售方的合法权益，在法律上也可平衡预售人、转让人(预购人)的利益。第三，它与我国《民法通则》第91条关于“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的，应当取得另一方的同意”的规定相符。
　　3?预购人没有履行预售合同的任何义务时，预购人无权转让该预售合同，即预售合同中不存在债务转让。因为债务转让必须征得预售人的同意，预售人不可能同意预购人单纯的牟利转让；即使不以牟利为目的，预售人对预售合同享有请求解除权，并要求预购人承担缔约上的过失责任，预购人不能通过转让预售合同逃避应负的法律责任，同时我国法律严禁倒卖合同、买空卖空的行为，更不允许利用预售合同进行变相的期货交易。
　　综上，我国预售合同转让的法律性质是债权转让和权利义务转让。
二、预售合同转让的条件
　　我国《城市房地产管理法》第45条的规定应视为允许预售合同转让，具体办法由国务院规定，说明预售合同转让是有条件的。笔者以为预售合同转让的条件如下：
　　1?依照法律、法规、政策等规定，允许预售转让的可以转让；不允许预售转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。”
　　2?转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售合同不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理，加强国家税收。因为预售合同转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。预售合同转让后，新预购人取代原预购人成为新的权利主体，也是预售商品房竣工后的产权人。
　　3?预售合同转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售合同转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售合同转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售合同提前转让，转移跌价风险；新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。
　　4?预售合同必须合法有效，才允许预售合同转让，否则预售合同转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”从预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二，预售合同未约定转让条件，预售合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售合同转让及预售合同的顺利履行。第三，预购方已经全部履行预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。
　　5?预售合同转让必须签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订预售合同将原预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
三、预售合同转让的程序
　　预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书，到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续，对符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者，仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人，为预售后竣工的商品房产权人。
　　我国预售合同转让法律滞后。在审判实践中，随意性很大，很多预售转让合同、预售连环转让合同无法认定和处理。我国法律应顺应形势的需要，尽快立法，建议国务院尽快出台有关预售合同转让条件的行政法规，允许“炒楼花”行为，但进行一些必要的限制，即允许有条件的“炒楼花”行为，并随着房地产市场的发展，市场规范和法律体系的完善，逐步规范搞活房地产市场。
　　
　　(作者单位：辽宁省高级人民法院)
　
山东省人大常委会


淄博市城市绿化管理办法
山东省人大常委会


（1997年5月26日淄搏市第十届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过 1997年6月6日山东省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准）

第一章 总 则
第一条 为促进城市绿化事业的发展，保护和改善城市生态环境，提高人民群众生产和生活质量，根据有关法律、法规，结合本市实际制定本办法。
第二条 本办法所称城市绿化，是指在城市规划区城区内植树、种草、栽花、兴建各类城市绿地等绿化活动。
城市绿地包括公共绿地、单位附属绿地、居住区绿地、生产绿地、防护绿地、风景林地和道路绿地。
第三条 本办法适用于本市城市规划区内城区的绿化规划、建设、保护和管理。
第四条 市、区人民政府应当把城市绿化纳入国民经济和社会发展计划，推动和加强城市绿化的科学研究，推广先进技术，提高绿化水平。
第五条 建设行政管理部门是城市绿化的主管部门。城市园林管理部门负责城市绿化的建设和管理，并受建设行政主管部门的委托，对违反本办法的行为，在委托范围内实施行政处罚。
规划、林业、公安、土地管理、公用事业、环境保护、工商行政管理等有关部门，按照各自的职责协调做好绿化管理工作。
第六条 机关、团体、部队、学校、企业事业单位和有劳动能力的公民，均应当依照国家有关规定履行植树或者其他绿化义务。
任何单位和个人都应当爱护绿化成果和绿化设施，对损害绿化成果和绿化设施的行为有权进行制止、检举和控告。
第七条 对在城市绿化工作中做出突出贡献的单位和个人，由市、区人民政府给予表彰和奖励。

第二章 规划与建设
第八条 城市绿化规划由市规划行政主管部门与市城市绿化主管部门共同编制，并纳入城市总体规划。经批准的城市绿化规划，任何单位和个人不得擅自更改，确需改变的应当按程序审批。市城市绿化主管部门应当按批准的城市绿化规划编制分期实施计划。
第九条 城区中所有建设项目，必须按照下述绿化用地面积占建设用地总面积的比例留足绿化用地：
（一）新建居住区不低于30％，其中按居住人口每人不低于2平方米的标准建设公共绿地；
（二）旧城改建居住区不低于25％，其中按居住人口每人不低于1平方米的标准建设公共绿地；
（三）新建学校、疗养院、医院、宾馆、饭店不低于35％，改建的不低于30％；
（四）产生有毒有害气体严重污染环境的工厂不低于35％，并按有关规定营造防护林带；
（五）新建城市主干道不低于30％，次干道不低于25％；
（六）其他建设项目，新建的不低于30％，改建的不低于25％；
（七）城市绿化用地苗圃、花圃、草圃等生产绿地总面积不低于建成区面积的2％－3％。
第十条 规划行政主管部门审批建设用地规划时，必须有城市绿化主管部门参加会审或者会签。建设单位在申请领取《建设用地规划许可证》时，应当向规划行政主管部门报送经城市绿化主管部门核定的绿化用地面积的文件和绿化工程设计方案。
第十一条 个别建设项目绿化用地面积达不到本办法第九条规定标准，又确需进行建设的，须经城市绿化主管部门审核，报同级人民政府批准。所缺绿化用地面积，在城市绿化主管部门指定的地点补建，补建的全部费用由建设单位承担。未经批准，或者不按规定缴纳绿化补偿费的，城
市规划行政主管部门不予核发《建设用地规划许可证》。
第十二条 建设项目的附属绿化工程应当与主体工程同时规划，同时设计，在主体工程投入使用后的第一个春季完成绿化施工，经城市绿化主管部门验收合格后交付使用。
第十三条 城市公园以植物造景为主，其绿化面积不得低于总面积的70％，园林建筑及小品占地面积不得超过总面积的3％。
其他绿地的绿化面积不得低于绿地总面积的80％，园林建筑及小品占地面积不得超过绿地总面积的2％。
第十四条 面积在1000平方米以上的公共绿地、居住区绿地、风景林地、主干道绿化带及两侧绿地和大型公共建筑的附属绿地设计方案，由市城市绿化主管部门审批；其他城市绿地设计方案，由区城市绿化主管部门审批。
第十五条 公共绿地、居住区绿地、风景林地、雕塑、园林小品等城市绿化工程的规划设计和建设施工，必须由具有城市绿化专业设计、施工资质的单位承担。任何单位不得委托无绿化设计、施工资质的单位进行绿化工程的规划设计和建设施工。
外地城市绿化规划设计、施工单位，应持相应的资质等级证书、营业执照，向施工地城市绿化主管部门申报验证、登记后，方可在本市城区从事城市绿化工程的规划设计和施工。
城市绿化工程竣工后，应当经城市绿化主管部门或者该工程的主管部门验收合格后，方可交付使用。
第十六条 城市绿化工程的建设，必须按批准的规划设计施工，任何单位和个人不得擅自改变。因特殊情况确需改变的，必须经原设计单位同意后，报市城市绿化主管部门审批。
第十七条 单位和居住区现有绿地面积低于本办法第九条规定尚有空地可以绿化的，必须绿地，不得闲置。
凡具备条件适宜垂直绿化的，应当进行垂直绿化建设。
第十八条 城区绿地建设的责任分工为：
（一）城区绿化规划中设置的公共绿地、防护绿地、风景林地和主、次、干道绿化，由城市绿化主管部门按市、区人民政府批准的计划组织建设；
（二）新建、扩建、改建工程项目和综合开发项目的配套绿化工程，由该项目的建设单位负责建设。新建居住区和旧房成片改建区的公共绿地建设，应当按建设行政主管部门和物价部门规定的标准在建设总投资中安排绿化建设费；
（三）机关、厂矿、企事业单位的附属绿地、防护绿地、生产绿地、风景林地及单位管理的责任地段的绿地，由各单位负责建设。
城市公共绿地的建设用地，应当按照土地管理法律法规的规定办理用地审批手续后，方可使用。
第十九条 市、区人民政府应当鼓励单位和个人按照绿化规划，投资兴建或者助资兴建营利或者非营利性的公共绿地。
单位和个人投资建设公共绿地，享受与国家投资建设公共绿地在配套费等方面的同等待遇，园林管理部门应当给予技术指导。

第三章 保护与管理
第二十条 城区绿化管理责任的分工为：
（一）政府投资兴建的公共绿地、风景林地、防护绿地、道路绿地及行道树，由园林管理部门负责；
（二）各单位的附属绿地和分工管理的责任地段绿化，由责任单位负责；
（三）单位和个人投资兴建的各类绿地，由投资者负责；
（四）居住区绿地，由居住区管理单位或者产权单位负责。
第二十一条 市、区人民政府每年应当按照不低于城市维护建设资金8％的比例，安排绿化养护费用；其他绿化管理单位也应当按照城区绿化管理的责任分工，安排一定数量的绿化养护费用。
城市绿地管理单位应当建立健全绿化管理制度。按照城市绿地养护规范，做好责任范围内绿地的浇水、施肥、除草、防寒、修剪、病虫防治、卫生保洁等养护工作，保证园林植物生长繁茂及绿化设施完好。
第二十二条 任何单位和个人都不得擅自改变城市总体规划中确定的绿化用地，不得破坏绿化规划用地的地形、地貌、水体、植被和历史文化遗址等。
第二十三条 任何单位和个人不得擅自占用已建成绿地。因建设确需占用的，必须经城市绿化主管部门审核同意后，按照法律法规规定的程序、权限审批，并向城市绿化主管部门缴纳绿化补偿费。
临时占用城市绿地的，必须向当地城市绿化主管部门提出申请，经核查同意后，按照有关规定办理临时用地手续，并缴纳费用。临时占用绿地时间最长不得超过1年，占用期满必须及时退出。造成绿地损失的，由占用单位负责恢复原貌或者赔偿损失。
第二十四条 城市公园应当加强管理，保持园容整洁、设施完好。公园内兴建游乐设施、服务网点及其它影响绿化功能的建设项目，必须由城市绿化主管部门审批。公园周围不得建设有碍公园景观、污染环境的建设项目。
第二十五条 在城市绿地内禁止下列行为：
（一）攀折花木、滥采树籽、在树木上乱钉乱刻、拴绳、挂物；
（二）在草坪和花坛内进行文体活动、停放车辆、堆放物料、晾晒物品；
（三）在绿地内挖坑取土、倾倒垃圾、排放污水；
（四）乱设商业、服务摊点；
（五）在树冠下或者草坪内焚烧物品；
（六）其他损害园林绿化植物及设施的行为。
第二十六条 任何单位和个人不得擅自砍伐和移植城区绿化树木。因建设和树木抚育更新需砍伐和移植的，应当向城市绿化主管部门申请办理准伐证或者准移证后方可进行。
砍伐和移植树木按以下权限审批：
（一）主、次干道行道树的砍伐、移植与更新由市城市绿化主管部门审查，报市人民政府审批；
（二）其他绿地一处一次砍伐树木五株以下、移植树木十株以下的，由区城市绿化主管部门审批，报市城市主管部门备案；一处一次砍伐六株以上十株以下、移植树木十株以上的，由区城市绿化主管部门审核后，报市城市绿化主管部门审批；一处一次砍伐十株以上的，经市城市绿化主
管部门审核，报市人民政府审批。
第二十七条 经批准砍伐城区内树木的，除按照规定向树木所有者支付树木补偿费外，还应当在城市绿化主管部门指定的地点补栽相当于砍伐数量三倍的树木。
经批准移植树木的，应当移植到城市绿化主管部门指定的地点。移植未成活的，按前款砍伐规定办理。
第二十八条 市政、供水、供电、通讯、供热、供气、广播、电视等单位在敷设各种管线和公用设施时，不得损坏城市绿化。因建设影响城市绿化的，建设单位应当在设计中和施工前会同园林管理部门确定保护措施。因建设施工造成绿化损失的，由建设单位负责赔偿。
第二十九条 园林管理部门应当及时组织修剪公共绿地和道路的绿化树木。其他任何单位和个人都不得擅自修剪。
电力、通讯、供气、供热等部门新建各种管线，其高度、与树干的水平距离要符合规定要求。因树木生长影响管线使用安全的，树木养护单位应当按照兼顾树木正常生长和管线安全使用的原则，及时修剪处理。
第三十条 因不可抗力致使树木倾倒危及房屋、管线、交通或者其他设施和人身安全的，房管、管线、交通等管理部门可先行修剪、扶正或者砍伐。但必须在48小时内报告城市绿化主管部门。
因生产和交通事故造成绿化植物及绿地设施损失的，事故责任单位或者个人负责赔偿。
第三十一条 园林管理部门应当对城区内的古树名木进行调查鉴定、建立档案和设立标记。
城区公共地段的古树名木，由园林管理部门负责管护；风景名胜区内的古树名木，由风景名胜区管理单位负责管护；散生于各单位的古树名木，由产权单位负责管护，园林管理部门负责技术指导。
严禁砍伐、移植古树名木。
第三十二条 生产、生活等管线设施产生的废水、废气危害城市绿地的，管线所有权单位应当及时进行维修，造成绿地损失的，由管线所有权单位负责赔偿。
第三十三条 依照有关规定收取的用于城市绿化的绿化补偿费、义务植树绿化费，应当列入城市绿化专项资金，专户储存，专款专用，由财政部门监督使用。

第四章 法律责任
第三十四条 违反本办法规定，有下列情形之一的，由城市绿化主管部门按照管理权限给予行政处罚：
（一）违反本办法第十四条、第十六条规定，绿化设计方案未经审批或者未按批准的设计施工的，责令停工、并限期改正；
（二）违反本办法第十五条规定，无资质设计、施工或者未经验证登记设计、施工的，责令停工，没收非法所得，并可以对委托单位和施工单位分别处以绿化项目投资总额10％－30％的罚款；
（三）违反本办法第十七条规定，应当绿化而未进行绿化造成地面荒废或者裸露一年以上的，责令限期完成绿化任务，可以并处每平方米100元以下罚款；
（四）违反本办法第二十一条第二款规定，达不到养护标准以及因管理不善造成绿化植物损伤的，追究管护责任单位的责任；损失严重的，责令改正，赔偿损失，并给予管护单位负责人和管护人行政处分；
（五）违反本办法第二十二条规定，破坏城市规划绿地自然面貌的，责令停止侵害，并可以按每平方米处以300元以上500元以下罚款；
（六）违反本办法第二十三条规定，未经审核批准擅自占用城市绿地的，责令限期退还，恢复原状，并按每平方米处以500元以上3000元以下罚款；临时占用绿地未办理手续的，或者未按批准的地点、面积、时间使用绿地的，负责赔偿损失，并按每日每平方米处以20元以上5
0元以下罚款；
（七）违反本办法第二十五条规定的，责令停止侵害，赔偿损失，并可以处100元以上500元以下罚款；
（八）违反本办法第二十六条规定，擅自砍伐城市绿化树木的，责令停止侵害，并按砍伐株数的五倍补植树木，或者按树木补偿费的三倍处以罚款；
（九）违反本办法第二十九条规定，擅自修剪树木的，责令停止侵害；因修剪造成树木生长严重衰退或者死亡的，按树木补偿费的三倍以罚款；
（十）违反本办法第三十一条规定，造成古树名木损伤的，处以500元以上1000元以下罚款，造成古树名木死亡的，按树木补偿费的十倍处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十五条 违反本办法第三十三条规定，擅自挪用城市绿化专项资金的，限期退回，视情节轻重对责任人给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 拒绝、阻碍城市绿化主管部门及其工作人员依法执行公务，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉；逾期不申请复议也不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第三十八条 国家机关工作人员及绿化管理工作人员违反本办法，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，视其情节轻重，由上级主管机关或者行政监察机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附 则
第三十九条 各县人民政府驻地城区的绿化管理，参照本办法执行。
第四十条 本办法自公布之日起施行。




1997年6月6日