论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富律师
辽宁壹品律师事务所律师
在媒体报道的诸多购房“黑洞”和“陷井”中,对购房者危害最大的当属所购房屋存在产权过户的法律障碍,购房者支付了房款却得不到所购房屋的所有权。如何确保购房者能够顺利地取得所购房屋的产权,既是购房者迫切关心的问题,也是政府主管部门规范房屋交易应解决的问题,更是律师为当事人购房提供法律服务时应首先考虑的问题。
产权,顾名思义,是指房产的所有权,对购房者来说,产权意味着对所购房屋享有所有权并同时对该房屋所占土地享有使用权。购买房屋与购买其他普通商品在取得所有权方式上的不同之处就在于购房属于不动产交易的一种,其所有权的取得不以是否交付为准,而是以是否向房地产交易主管部门办理产权登记为准。所以,购房者从维护自身利益的角度出发,在决定是否购买某个特定房屋时,不但要考虑能否拥有所购房屋的实际使用、支配权,更要考查能否获得所购房屋的《房屋所有权证》和相应的《土地使用证》。如果购房者在决定购房之初忽略了所购房屋可能存在的过户的法律障碍,那么,轻则会使购房者陷入不必要的纠纷和诉讼之中,重则可能导致购房者钱房两空,血本无归。
综合分析产权过户中的法律障碍,其来源集中在卖方方面。因为在购房这一买卖合同的法律关系中,买方的主要义务是支付房款,而卖方的的主要义务则是交付房屋并转移其所有权。对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析,是排除产权过户法律障碍的关键。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法律、法规、规章的规定,要排除商品房产权过户的法律障碍,应关注以下几个方面:
一、 了解卖方是否有产权证或预售许可证。
购买期房的购房者,要看预售该期房的卖方是否有所出售商品房的预售许可证。只有拥有商品房预售许可证,该期房才具备了市场准入条件。
购买现房的购房者,要看卖方有无所出售房屋的产权证。是否拥有产权证是判断卖方是否对所出售房屋拥有所有权和处分权的标志。
二、 了解卖方的处分权上是否存在限制情况,这些限制卖方处分权的情况包括:
1、 查封
被司法机关采取财产保全措施进行查封的房屋,在查封期间不得转让。
2、 抵押
被抵押用于债的担保的房屋,在抵押期间未经抵押权人同意不得转让。
3、 共有
产权共有的房屋,未经其他共有人的同意不得转让,并且在同等条件下,其他共有人拥有优先购买权。
4、 出租
被出租的房屋出售的,房屋产权人(即出租人)应提前三个月通知房屋承租人,在同等条件下,房屋承租人拥有优先购买权。
三、 了解拟购房屋所在土地的性质
1、 出让土地
购房者所购买的商品房所在的土地应该是以出让方式取得的国有土地,并且卖方已取得了土地使用证。
2、 划拨土地
若拟购房屋所在土地为划拨土地使用权,则在该土地未依法办理土地出让手续并缴纳相应的土地出让金之前,不得转让。
3、 集体土地
集体土地上的房屋的交易,原则上只能在该房屋所在地的乡镇居民之间进行。其他城市居民购买集体土地上的房屋无法取得所购房屋的所有权。集体土地只有依法办理征用、出让手续后,才能由开发商开发商品房进行出售。
4、 军队土地
厦门市人民政府办公厅关于转发《厦门市招商引资考核奖励办法》的通知
福建省厦门市人民政府办公厅
厦府办〔2001〕75号
厦门市人民政府办公厅关于转发《厦门市招商引资考核奖励办法》的通知
2001-04-05
各区人民政府、各开发区,市直各委、办、局:
《厦门市招商引资考核奖励办法》已经市第十二次外商领导小组会议研究同意,现转发给你
们,请遵照执行。请市外资领导小组办公室认真做好考核,兑现奖励办法,推动和促进我市
招商引资工作。
二OO一年四月五日
厦门市招商引资考核奖励办法
第一条〓为综合考核各责任单位招商引资的成绩,促进我市招商引资工作,奖励先
进,鞭策后进,根据厦府办〔1999〕124号文第八条制定本办法。
第二条〓考核指标:协议外资金额、项目质量、项目规模、项目投资者知名度。
1、协议外资金额是指考核年度引进的经市外商投资主管部门核准的外商投资项目协议外资
总额,包括新批项目和增资项目的协议外资。
2、项目的质量考核:项目是否属于《外商投资产业指导目录》中的鼓励类或限制乙类。
3、项目规模是指经批准的项目协议外资额,分为六个档次:200万美元以下、200-500万美
元(含200万美元)、500-1000万美元(含500万美元)、1000-3000万美元(含1000万美元)、300
0-10000万美元(含3000万美元)、1亿美元及以上。
第三条〓考核办法:每年年终市外商投资工作领导小组办公室根据各单位目标任务指标完成
情况结合以上考核指标进行综合评分,总分最高的两个单位为优秀,总分排在第三—五的三
个单位为良好。具体评分标准见第七条。(当年综合评分最高分低于80分时,优秀奖空缺,
取1-3名为良好奖。)
第四条〓评分标准
指标
完成情况
评分
备注
协议外资目标任务指标完成情况
完成指标或未完成指标但实际完成较上年增长10%以上的
50
指标是指每年市政府给单位下达的目标任务
未完成指标且较上年持平及增长10%以下的
40
未完成指标且较前一年下降的
底分
30
计划指标每落空10%扣5分(累减),最低为-30。
-5
每超额完成指标的10%加10分(累进)
10
项目质量
属于《外商投资产业指导目录》鼓励类和限制乙类
1/个
项目的协议外资规模
200-500万美元(含200万美元)
0.5/个
取上限标准不作累计统计。
500-1000万美元(含500万)
1/个
1000-3000万美元(含1000万美元)
2/个
3000-10000万美元(含3000万美元)
5/个
1亿美元及以上
10/个
项目知名度
为厦门《财富》500强企业投资项目配套项目
2/个
限新批项目
《财富》500强企业投资项目
10/个
目标任务指标总量
计划指标5千万美元以下不加分,5千万至1亿美元加5分,1亿至2亿美元加10分,2亿美元以上加15分
第五条〓奖励。奖励类型分综合评分奖、突出贡献个人奖两类。奖励资金由市财政招商专项
经费列支。
1、综合评分优秀的单位,每个单位给予10万元的奖励,综合评分良好的单位,每个单位给
予5万元的奖励,其它完成计划的单位,每个单位给予2万元的奖励。
2、突出贡献奖。突出贡献奖励对象为推动《财富》500强企业及项目单项投资超过1亿美元
的单位或个人,每个项目给予奖金1万元,由推动该项目引进的单位再奖励给对该项目有突
出贡献的个人。
第六条〓本办法考核奖励对象为当年度市外资工作领导小组下达招商引资计划的有关责任单
位及个人。
第七条〓本办法自公布之日起实施。
第八条〓本办法的解释权归厦门市外商投资工作领导小组办公室。