天津市人民政府


关于修改《天津市房地产抵押管理规定》的决定
天津市人民政府


《关于修改〈天津市房地产抵押管理规定〉的决定》已经市人民政府批准，现予发布施行。


市人民政府决定对《天津市房地产抵押管理规定》（1994年市人民政府令第22号）作如下修改：
一、将第四条修改为：“市和区、县房地产行政主管部门是本辖区房地产抵押的登记机关。”
二、将第十六条第一款修改为：“抵押房地产须按规定到所在区、县以上房地产行政主管部门申请办理他项权登记，未办理登记的，不得抵押房地产。”
三、将第十八条第一款修改为：“抵押人和抵押权人应自合同签订之日起一个月内持有关证件到所在区、县以上房地产行政主管部门办理抵押登记手续，领取房屋他项权证。抵押期间，该房地产的房屋所有权证和土地使用权证由抵押人持有，他项权证由抵押权人收存。”
四、将第十九条第（一）项修改为：“借（贷）款合同；”
五、将第三十一条修改为：“抵押权人未按合同约定给付贷款的，抵押人有权要求抵押权人支付违约金并赔偿损失。”
六、将第三十四条修改为：“对不进行房地产抵押登记的，由市和区、县房地产行政主管部门责令其限期补办登记手续，并视情节对非经营性的处以1000元以下罚款，对经营性而无违法所得的处以1万元以下罚款，有违法所得的处以3万元以下罚款，罚款由抵押双方当事人各负担
50％。”
七、将第三十五条删除。相关条款序号作相应调整。
本决定自发布之日起施行。
《天津市房地产抵押管理规定》根据本决定作相应的修正，重新发布。

天津市房地产抵押管理规定

（1994年5月31日市人民政府发布1997年9月24日根据市人民政府《关于修改〈天津市房地产抵押管理规定〉的决定》修订发布）

第一章 总 则
第一条 为了加强对本市房地产抵押活动的管理，促进我市经济和社会发展，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关的法律、法规，结合我市实际情况，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市企业、事业法人和其他经济组织以及公民用房地产作为抵押物进行的各种经济担保活动。
第三条 本规定所称房地产抵押是指房屋所有权人和土地使用权人（以下简称抵押人）以其房地产设定抵押权作为按期偿还债务的担保，将房地产抵押给债权人（以下简称抵押权人），在抵押人不能按期清偿债务时，抵押权人有权依法处分该抵押物，并优先受偿的经济担保活动。
第四条 市和区、县房地产行政主管部门是本辖区房地产抵押的登记机关。
第五条 房地产抵押活动必须遵循自愿、互利、公平、诚实信用的原则，严禁利用房地产抵押进行违法活动。

第二章 抵押物
第六条 抵押物是指由抵押人提供的，经抵押权人认可的作为担保的合法房地产。
第七条 下列房地产可以设定抵押权：
（一）依法可以转让的国有土地使用权；
（二）依法拥有所有权的房屋；
（三）依法签订了房屋买卖合同的期房。
第八条 下列房地产不得设定抵押权：
（一）国家投资建设的学校、托幼园所和文化、体育、医疗等单位使用的房地产以及市政公用等城市基础设施；
（二）已出租的住宅房屋；
（三）未经依法确认土地使用权和房屋所有权的房地产；
（四）司法机关正在审理或判决、裁定尚未发生法律效力的房地产；
（五）被司法机关查封或采取其他保全措施的房地产；
（六）因城市规划建设需要已确定为拆迁区域内的房地产；
（七）未按土地出让合同约定的条件和期限开发利用的土地使用权；
（八）依法限制产权转移和其他不得设定抵押权的房地产。
第九条 抵押人以土地使用权和房屋所有权设定抵押权的，应具有土地使用证和房屋所有权证。
抵押人以依法获准建造的房屋或其他构筑物设定抵押权的，可以凭合法承建合同和土地使用证对已完工的部分设定抵押权。
抵押人以期房设定抵押权的，可以凭预购合同就该房屋设定抵押权。
第十条 以土地使用权抵押的，应连同房屋及其地上附着物和构筑物同时抵押。以房产设定抵押权的，应连同该房产使用范围内的土地使用权同时抵押，其房产抵押年限应与土地使用权抵押年限相同。
以整体楼宇中的部分房产设定抵押权的，应按抵押房产面积在整体楼宇的建筑面积中所占比例，折算出抵押房产在整体楼宇用地中所占份额的土地使用权，与房产同时作价抵押。
第十一条 抵押人以若干房地产设定同一抵押权的，该抵押权不可分割。但当事人另有约定的，从其约定。
抵押人以同一房地产设定若干抵押权的，抵押人应当将已经设定抵押权的情况书面告知各抵押权人，其抵押权的顺序根据设定抵押权的先后确定。
第十二条 以按份共有的房地产设定抵押权的，抵押人应书面通知其他共有人，并以抵押人所占有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押权的，抵押人应事先取得其他共有人的书面同意。
第十三条 以其已出租的可以设定抵押权的房地产抵押时，抵押人应事先通知承租人，并向抵押权人说明出租情况后方可签订抵押合同。抵押期间原租赁合同继续有效。
因执行抵押合同使承租人受到经济损失的，抵押人应当给予补偿。
第十四条 以国有企业房地产设定抵押权，须经该企业上级主管部门或有权管理该资产的部门批准。
第十五条 对抵押的房地产进行估价，由本市经批准的房地产价格评估机构进行，并出具评估报告书。

第三章 抵押登记
第十六条 抵押房地产须按规定到所在区、县以上房地产行政主管部门申请办理他项权登记，未办理登记的，不得抵押房地产。
他项权设定期限为抵押有效期限。
第十七条 房地产抵押，当事人双方应当订立书面合同，合同应载明下列内容：
（一）抵押人、抵押权人的名称、住所；
（二）房地产的处所、建筑面积、用地面积、四至界限及评估的价值；
（三）抵押期限、抵押金额、利率；
（四）担保债务范围、用途、交付方式及期限；
（五）担保债务标的物清偿方式；
（六）抵押房屋灭失及毁损时的补救方法；
（七）违约责任；
（八）解决争议的途径；
（九）双方约定的其他事项。
第十八条 抵押人和抵押权人应自合同签订之日起一个月内持有关证件到所在区、县以上房地产行政主管部门办理抵押登记手续，领取房屋他项权证。抵押期间，该房地产的房屋所有权证和土地使用权证由抵押人持有，他项权证由抵押权人收存。
办理房地产抵押登记手续，按房地产抵押价款的2‰缴纳手续费，抵押双方当事人各负担50％。
第十九条 抵押当事人办理房地产抵押登记手续时，应提交下列证件：
（一）借（贷）款合同；
（二）当事人身份证件或法人资格证明；
（三）房屋所有权证（共有房产同时还须具有房屋共有权证）、国有土地使用权证；
（四）房地产抵押合同。
第二十条 因不可抗力或抵押双方当事人达成协议变更或解除抵押合同时，抵押双方当事人应自合同变更或解除之日起十五日内，向房地产行政主管部门办理变更或注销登记手续。
抵押合同因履行完毕而终止时，抵押双方当事人应自终止之日起一个月内向原办理他项权登记的房地产行政主管部门办理注销登记手续。

第四章 抵押物的占管
第二十一条 房地产抵押期间，抵押物由抵押人占管。抵押人应当对其占管的抵押物的安全、完整负责；抵押权人有权监督检查由抵押人占管的抵押物。
第二十二条 房地产抵押期间，抵押人未经抵押权人的书面同意，不得拆建、改建、增建、变更房屋结构。不得将所抵押的房产出借、出租、出售、转让、赠与或以其他方式处理。
第二十三条 房地产抵押期间，抵押权人无使用房地产的权利，抵押权人不得以抵押的房地产作为标的物与第三人签订任何协议。

第五章 抵押物的处分
第二十四条 有下列情况之一者，抵押权人有权依法处分抵押房地产：
（一）抵押人未依约偿还债务的；
（二）抵押人死亡而无继承人或受遗赠人的；
（三）抵押人的继承人或者受赠人拒绝履行清偿债务义务的；
（四）抵押人解散、破产或被依法撤销而又不清偿债务的；
第二十五条 为保护抵押人和抵押权人双方的合法利益，抵押物的处分采取拍卖处分形式，由天津市房地产拍卖事务所进行公开拍卖。
第二十六条 在拍卖前，因抵押物所有权有争议而提起诉讼的，可终止拍卖。
第二十七条 处分抵押房地产所得价款按下列顺序偿还：
（一）支付处分抵押房地产之费用；
（二）扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费；
（三）按抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；
（四）剩余金额退还抵押人。
第二十八条 抵押房地产处分后，获得房产所有权和土地使用权的单位或个人，应到房地产和土地行政主管部门办理权属变更登记手续。

第六章 法律责任
第二十九条 抵押人隐瞒抵押物的共有、争议、查封、已经设定过抵押权尚在抵押期间等情况或提供与事实不符的证明材料的，应承担由此产生的法律责任。
第三十条 因抵押人的过错造成抵押物毁损、灭失的，抵押权人有权要求抵押人恢复原状或提供其他相应的抵押物。
第三十一条 抵押权人未按合同约定给付贷款的，抵押人有权要求抵押权人支付违约金并赔偿损失。
第三十二条 抵押权人和抵押人私自处分抵押房地产的，其行为无效。
第三十三条 抵押人与抵押权人因房地产抵押发生纠纷的，应协商解决，协商不成的，可向人民法院起诉。
第三十四条 对不进行房地产抵押登记的，由市和区、县房地产行政主管部门责令其限期补办登记手续，并视情节对非经营性的处以1000元以下罚款，对经营性而无违法所得的处以1万元以下罚款，有违法所得的处以3万元以下罚款，罚款由抵押双方当事人各负担50％。

第七章 附 则
第三十五条 本规定自发布之日起施行。



1997年9月24日
试析当前民事审判效果的价值取向

左志平 王晓红


民事审判是人民法院的一项重要的审判活动，也是人民法院展现司法公正、体现司法为民的重要内容。从事民事审判的法官们，始终以审判法律效果与社会效果相统一作为其价值追求，使民事案件的处理既体现法律正当性，即公正、公开、文明的现代司法理念，又体现人文关怀性和社会稳定性的审判为民司法理念。当前，我国处在经济形态的转型期和政治体制改革的颤变期，各种民商事纠纷不断出现，民事审判在人民法院的各项审判中任务是最为艰巨的、最为敏感、也是最为体现公信度的。由于社会的发展与法律确定性的局限，难以实现审判的社会效果与法律效果相统一的。笔者为此就实践中的具体案件和所学的浅薄理论，对民事审判效果和其价值取向问题，浅述自己的个人见解。
一、问题的提出
1、李某是巷口桥村的村民，耕种非包产的荒地7亩，2003年6月其与他人的荒地被司尔特化肥有限公司依法征用，巷口桥村召开村民代表会议，讨论土地征用费的问题，最后形成村民代表会议决议，给予李某等人每亩耕种和青苗费700元。李某不服该项决议，认为决议违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》，系无效决议，损害自己的民事权益，遂向法院起诉，要求撤消决议。法院审理后驳回原告的起诉。
2、郑某1994年被工商局下属工商所聘请为公务车驾驶员，工作上一直表现较好，2004年2月底，郑某驾驶的车进行维修，工商局于是口头通知郑某解除双方的聘用关系，自下个月起不要来单位上班。因双方为经济补偿发生分歧，郑某申请仲裁后，向法院起诉，要求工商局给付经济补偿金、办理社会养老、医疗保险。法院审理支持了郑某的诉讼请求。
问题： 1、法院的判决是否具有法律的正当性，2、法院的判决结果是否达到了审判效果与社会效果的统一。
二、当前影响审判效果的成因
法律效果，是指法在社会中运作所产生的社会现实状态和社会现实效应，也是法律作为一种社会规范，期待和要求社会应当达到的一种预期状态。法律效果具有现实的和理想的两面。社会效果是指法律或判决对社会生活的作用、影响。社会效果的好坏主要看法律作用的结果能否达到法律的预期目标。审判效果是法律效果在社会效果中的具体体现，是法律效果与社会效果的现实载体，是展现法律效果与社会效果统一的平台。审判效果是以适法性作为其评判标准，但在社会的嬗变期，又要有例外作为补充。
在我国市场经济体系已经发展完善，政治体制改革深入时期，法院民事审判随着社会的变革而不断创新，以适应新形势的发展。法院民事审判进行了审判方式、裁判文书等多项改革，目的是把审判的法律效果与社会效果实现最为有效的统一。由于在社会发展的嬗变期，民事审判中新问题、新情况不断涌现，加之法律的相对稳定性和滞后性，审判的法律效果与社会效果的契合存在冲突。如在审理涉及公民诉政府或村民委员会的民事案件时，法官既要考虑维护法律的权威性，切实保护公民的合法权益，又要考虑政府的工作困难和普遍现象，维护社会稳定，促进经济发展。在大多数情况下，法院以牺牲个案的法律正当性，以有利于社会稳定和经济发展来支持政府和村民委员会的利益，注重的是社会效果。如在审理涉及弱势群体的集体诉讼案件中，是以损害一方利益来维护弱势群体的权利，确保社会效果，还是以不损害他方利益为前提，注重法律的正当性、确定性、权威性，确保实现法律效果。在一般情况下，法院是以损害一方利益而维护弱势群体的权利来实现社会效果。如新类型的案件、一般的民事案件，法官在处理纠纷时，考虑的法律效果，而很少注意社会效果问题，因为特殊的案件法官审理时，由于法律的盲区和漏洞，在没有具体法律条款适用时一般运用法律原则和司法解释作为判决的依据，而不会轻易使用政策，法官为使审判案件不出现差错，往往小心谨慎去追求法律效果。因此，社会效果与法律效果在发展与稳定之中存在着矛盾，具体表现为：①、只注重法律效果，对个案的处理不惜牺牲社会效果；只注重法律规定，不顾及社会对法律的发展要求。②、一味的追求社会效果，只讲法律适应社会，不惜牺牲法律的权威性、稳定性。前者必然导致法律教条主义，后者必然导致法律虚无主义。这两种表现使法律效果与社会效果在一定的历史时期矛盾难已消除，法官在处理民事案件时陷入两难境地。发生冲突的原因主要是社会的进步与法律的滞后、法官的思维与现代司法理念之间的契合问题，是人们对审判效果的价值评价的衡量缺失所致。在问题提出中的两个案件所反映的问题，我们不难看出，案例1是片面的追求社会效果，而损害另一方当事人的合法民事权利，剥夺了当事人的民事实体权利，因为他有诉权，其要求确认决议无效的请求具有可诉性，然而因涉及群体性稳定，法院作出裁定驳回起诉的结果，显然不具有法律的正当性，损害的是审判法律效果。案例2是片面追求的是法律效果，对处于弱势群体的劳动者，法官依据法律条文就案办案，没有考虑社会效果，虽然法律效果很好，但影响了改革的进行，社会效果不好。因为现在行政机关正进行人事制度的改革，精简机构，解决机构人浮与事是改革的一项重要内容，解聘雇佣人员是在改革之必然。对于解聘人员的补偿等问题，应当考虑其全局性，法官要在诉讼中注重调解，正确引导被解聘人，进行法律宣传和改革的意义，在实现法律效果的同时，不引起连锁的反映，使人事制度改革顺利进行，实现社会效果。
三、法律效果与社会效果统一是审判效果的价值要求
审判效果是法律效果与社会效果的现实载体，是展现法律效果与社会效果统一的平台。审判的法律效果与社会效果的统一是审判实践中不可回避的现实问题，是审判理念的价值取向问题，是关系到司法公正的问题。只有解决好这个问题，才能裁判正确，才能提高质量，才能公正司法。如何解决这一问题，首要的是要明确两者的价值取向，因为，任何一部法律都有其价值标准，任何一项制度都有其实现的目标，对于审判效果而言，它是法官行使审判权，在查明案件事实的基础上，根据国家颁布的现行有效的法律，作出正当的裁判，让当事人能够知道自己败诉、胜诉的原因，让其他人确信法院裁判的正确，以彰显法院的公信度和满意度，以其实现公正与效率这一主题。因此，法律效果与社会效果的统一是审判效果的价值取向，是法官审判案件的终极目标。
四、实现最佳审判效果的几点思考
最佳审判效果就是完美的达到法律效果与社会效果的统一，如何实现这一价值目标呢？笔者认为应当从三个方面着手才能够实现：
（一）、用现代司法理念统一司法审判。现代司法理念，是2001年最高人民法院院长肖扬在全国法院教育培训改革和发展战略研讨会上提出来的。即“时代的发展要求我们在建设社会主义法治国家的过程中，人民法官必须要树立‘中立、平等、透明、公开、高效、独立、文明’的现代司法理念，并自觉地以这些现代司法理念为指导，运用和驾驭具体的法律理论和知识，正确思考和解决各种法律争议”。现代司法理念可以概括为司法独立理念、法律至上理念、司法公正理念、司法高效理念、司法文明理念等五个理念。现代司法理念是衡量法官进行公正司法审判的重要标准，法官在进行民事审判活动中，必须以中立、平等、透明、公开、高效、独立、文明的要求审理每一个案件，使审判活动接受社会监督，提高审判的质量和效率，实现法律效果与社会效果的统一。
（二）正确处理公正司法与司法为民的关系。 司法为民，是人民法院学习贯彻“三个代表”重要思想的重要举措，它是新时期人民法院工作的基本要求，是贯彻落实“三个代表”重要思想的具体体现。人民法院的每一位法官必须从思想上深刻认识司法为民是人民法院一切工作的出发点和落脚点，深刻理解人民法院的权力是人民赋予的，对人民负责、为人民掌权、为人民服务，是人民法院工作的根本宗旨。法律代表的是广大人民的利益，法院公正执法所带来的社会秩序稳定和人民的安居乐业，这本身就是给全社会和人民群众带来一种利益。司法公正既是司法机关应当追求的目标，也是建立法治社会的关键。实现公正与效率是人民法院的工作主题，人民法院必须牢牢抓住这个主题不动摇。司法公正关系人民群众的利益，关系社会稳定，关系经济社会的全面发展。司法体现的是一种人文的关怀，使每一个当事人，走进法院的时候，有一种非常信任、非常安全的感觉，让每个当事人感觉到我们的法院是真正为人民的。
“公正与效率”与司法为民两者之间是相辅相成的，“公正与效率”是人民法院的—个世纪主题。司法机关掌管国家的司法大权，公正是它的生命。效率对于公正是一个必要的补充，我们通常会说没有效率也就没有公正可言，或者说迟到的公正就是不公正。公正与效率要实现的根本目标就是司法为民，就是要求我们通过公正的审判，通过有效率的审判来维护整个社会的法律秩序、经济秩序和社会秩序，使老百姓能够安居乐业。党的十六大提出，“社会主义司法制度必须保障在全社会实现公平和正义”。能否在全社会实现公平和正义，关键在于国家法制是否完备、统一，司法裁判是否公正、高效，人民的利益在司法活动中是否能够得到有效保障。人民法院的司法活动要做到公正、高效，以实 现和维护好最广大人民群众的利益，就必须牢固树立司法为民的宗旨，不断推出和落实司法为民的具体措施，并切实将其贯穿于司法活动的始终。只有这样，人民法院的司法活动才能真正落实和体现党的十六大提出的“保障在全社会实现公平与正义”的本质要求。才实现审判的社会效果与法律效果的统一。
（三）加强队伍的职业化建设。法官职业化建设是法院队伍建设的终极目标。法官职业化意味着法官具有独特的职业属性，即独特的知识、技能和法律思维：法官不仅具有理论素养和法律知识，还应具备实践素养、审判技能和经验。这就要求要经过专门的法律训练和长期的司法实践，意味着法官具有优秀的人品道德和司法操守，具有高度的道德修养，能够刚正不阿、公正高效地裁决社会纠纷案件，意味着法官具有独立的地位，即依法独立行使审判权的地位，一切皆决于法，只服从法律。 法官职业化建设，能够促进司法公正，增加社会公众对法官的尊重和法律的信仰，增强司法权威。法官职业化有利于全面提高法官的素质，实现法官职权的真正回归。审判工作的特殊性和规律性，要求从事审判工作的法官必须具有独特的职业素养和能力，具备深厚的法律知识功底和丰富的司法经验，并具有相同或相似的知识背景和教育经历，接受统一的职业训练。惟此，才能使法官对法律的理解和运用不出现偏差，才能保证司法公正。通过法官职业化建设，可以逐步形成一个具有坚定的法治信仰、良好的专业训练、娴熟的司法技能、优秀的职业养成以及高尚的职业道德的整体，从而形成特有的职业传统和职业气质。对引导、培养整个社会的法律意识和法治精神会起到不可替代的作用。通过法官职业化建设，可以起到“大浪淘沙”的效应，使审判权掌握在高素质的精英法官手中，发挥法官在法治建设中的生力军作用。 法官职业化，有利于保障法官中立和独立的审判地位，促进社会主义法治国家建设的历史进程。在现代法治国家，法官是维系国家法治的特殊群体，法官素质的高低，直接关系到法治的实现程度，对法律功能的发挥起着很大的作用。法官职业化的重要尺度在于审判的中立和独立程度，因为司法的中立性和独立性是现代法治国家的基本要求。建设社会主义法治国家，必然地对法官提出严格的职业化要求，法官必须具有特殊而鲜明的职业素质和专业特征，这是一条必然的法治道路。 法官职业化，有利于实现公正与效率，提高司法权威。当前司法改革的主要目标在于增强司法的独立性和权威性，增强民众对法治的信仰和对法官的信赖。近年来，少数案件裁判不公、效率不高，极少数司法人员甚至徇私枉法，这与法官队伍素质不高有直接关系。解决这个问题，关键在于按照“三个代表”重要思想的要求，培育一支具有很高的政治思想素质、良好的职业道德操守和精湛的专业技能的法官队伍。只有全面提高法官素质，才能唤起人们对法官的高度尊重，才能赢得更高的社会公信力，才能真正树立司法权威，才能实现审判的社会效果与法律效果的统一。

①、《关于现代司法理念与法官思维的几点思考 》作者王思华，载2004年8月中国法院网
②、《论人大监督与司法为民》作者苇河林区基层法院 ，载2004年7月中国法院网
③、《审判的法律效果与社会效果不“统一”的原因分析》作者李金耀，载2004年3月中国法院网
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