重庆市人民政府


此规范性文件经市政府法制办审查，符合《重庆市行政机关规范性文件审查登记办法》的规定，决定予以登记。

渝文审〔2006〕31号

重庆市城镇房地产交易监督管理办法



第一条 为了加强我市房地产交易监督管理，维护房地产交易秩序，保护房地产权利人的合法权益，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《重庆市城镇房地产交易管理条例》、《商品房销售管理办法》等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条 在本市范围内，对房地产开发企业、房地产中介服务机构的房地产交易行为及其有关活动的监督管理适用本办法。

第三条 房地产交易监督管理应坚持客观公正、惩防并举、依法查处、共同监管的原则。

第四条 房地产交易监督管理应建立日常检查（包括巡查、抽查、专项检查、重点检查）制度、违法违规行为举报投诉受理制度、相关部门联合查处制度、监督检查和查处结果信息披露等制度。

第五条 重庆市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）是全市房地产交易监督管理的主管部门。

市国土资源房屋监察大队、主城各房地产交易所受市国土房管局委托负责房地产交易监督的具体工作。

各区县（自治县）房地产管理部门负责本辖区内的房地产交易监督管理工作。

各级房地产交易监督管理部门应与工商、建设、规划、物价、商业、银监等部门分工协作，密切配合依照各自职责，加强对房地产交易的监督管理。

第六条 市国土房管局负责依职权制定全市房地产交易监督管理的制度和房地产交易违法违规行为的处置措施及程序；依法对房地产交易违法违规行为作出行政处罚；协调处置房地产交易重大及突发事件；做好全市房地产交易监督管理的业务指导和人员培训工作。

市国土资源房屋监察大队负责全市房地产交易重大违法违规行为的查处；负责主城区房地产交易监督管理的日常检查。

各区县（自治县）房地产管理部门在当地政府的领导下负责当地房地产交易监督管理各项工作；配合市国土资源房屋监察大队对重大违法违规行为的查处工作；及时将辖区内重大及突发事件向市国土房管局报告；接受市国土房管局交办的其他任务。

主城区各房地产交易所受市国土房管局委托受理辖区内房地产交易违法违规行为的举报投诉工作；对辖区内存在潜在风险的房地产项目进行监测、分析，及时向市国土房管局和当地政府及相关部门报告；参与辖区内重大及突发事件的处理；配合市国土资源房屋监察大队的查处工作；接受市国土房管局交办的其他事项。

市国土房管局应加强对重庆市国土资源房屋评估和经纪协会的指导、监督，促进房地产中介服务机构的行业自律管理。

第七条 房地产交易监督管理部门应建立房地产交易监督管理信息库，及时掌握、适时监控、综合分析房地产交易情况。

第八条 区县（自治县）房地产交易监督管理部门应制订房地产交易重大及突发事件处置预案并报上级主管部门备案。处置预案应包括处置工作机构组成、职责分工、限制措施、处置程序等内容。发生重大及突发事件应当启动并组织实施处置预案。

第九条 房地产交易监督管理部门对直接受理和上级有关部门移交的举报投诉应立即登记，派人调查，有违法违规行为的应按规定查处；应当回复的，在15个工作日内回复当事人。

对不属于房地产交易监督管理部门职责范围的举报投诉，应在5个工作日内移交相关部门处理。

第十条 房地产交易监督部门在进行监督管理工作中可采取下列方式进行：

　 (一)进入房地产开发企业、房地产中介服务机构办公场所或者项目所在现场进行检查；

　　(二)询问房地产开发企业、房地产中介服务机构的工作人员，要求其对有关检查事项作出说明；

(三)查阅、复制房地产开发企业、房地产中介服务机构与检查事项有关文件、资料；

（四）拍照、摄像、记录与检查事项相关的情况；

（五）法律法规规定的其他检查方式。

第十一条 房地产交易监督管理工作人员开展现场执法监督时，执法人员不得少于二人，并应出示行政执法资格证书。各有关部门、有关单位应当予以密切配合和协助。

房地产开发企业和房地产中介服务机构应当接受并积极配合房地产交易监督管理人员的监督检查，如实反映情况、提供资料。房地产交易监督管理人员应当保守被检查单位的商业秘密。

第十二条 房地产交易监督管理部门对房地产开发企业和房地产中介服务机构以下违法违规行为依法进行监督管理：

（一）未取得商品房预售许可证或超出预售期限擅自销售商品房；不符合商品房预（销）售条件以放号、会员卡、贵宾卡等方式向买受人收取预订款性质费用；

（二）销售商品房未按套内面积计价；

（三）采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房、采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；

（四）违规分零销售大厅式商业用房；

（五）未在商品房销售现场和项目销售点公示如下信息：

1.商品房预售许可证

2.房地产权证

3.建设工程规划许可证

4.建设工程施工许可证

5.房屋套内面积和建筑面积销售价格

（六）未在房屋销售现场设置商品房网上签约或联机备案系统，与购买人签订商品房买卖合同时，未进行网上签约或实时打印商品房联机备案单；

（七）未按规定时限申办商品房预售合同登记备案和土地房屋权属登记；

（八）将已销售、查封冻结的房屋再次出售给第三人；

（九）订立商品房买卖合同前隐瞒商品房已经抵押的事实；

（十）伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证；

（十一）法律法规规章规定应属于房地产交易监督管理部门管理的其他违法违规行为。

第十三条 房地产交易监督管理部门配合其它部门对房地产开发企业以下违法违规行为依法进行监督管理：

（一）未经规划或相关部门批准，擅自提高建筑容积率或改变商品房户型、结构、环境整体布局；

（二）签订合同没有参照使用房地产管理部门和工商管理部门制定的《商品房买卖合同示范文本》；

（三）发布含有融资、变相融资、升值或投资回报承诺等虚假房地产广告；

（四）委托未取得合法资质证书的机构代理销售商品房；

（五）未按照规定签订《房地产营销代理合同》示范文本；

（六）未将预售资金进入预售资金监管专户或将预售资金挪作他用；

（七）未取得《商品房竣工验收备案登记证》和未向购买人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付商品房；

（八）发布不实价格和虚假销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购。

第十四条 房地产交易监督管理部门与工商管理部门及相关部门对房地产中介服务机构以下违法违规行为依法进行监督管理：

（一）未办理营业执照；

（二）未具备合法的经营场所；

（三）未办理资质证书或分支机构执业证书；

（四）房地产中介机构从业专职人员未取得相应资质登记要求的资格证书；

（五）未按照规定签订合同示范文本；

（六）未按规定收取中介或评估费用；

（七）协助或伙同房地产开发企业从事违规销售活动；

（八）法律法规规章规定的其他违法违规行为。

第十五条 房地产交易监督管理部门在监督管理活动中，发现房地产开发企业或房地产中介服务机构有本办法第十二条、第十四条第（三）、（四）、（七）项违法违规行为的，应予以制止，发出《责令停止违法违规行为通知书》。并可采取在销售现场公示违法违规行为、暂停楼盘销售、暂停其交易登记、暂停其房地产抵押登记以及暂停其资产转移手续办理等限制措施，限制其交易行为，待其整改完成后解除限制。

第十六条 房地产交易监督管理部门在监督管理活动中，发现房地产开发企业或房地产中介服务机构有本办法第十三条、第十四条第（一）、（二）、（五）、（六）项违法违规行为的，按以下规定在５个工作日内移送相关部门处理：

（一）房地产开发企业有第十三条第（一）项的，房地产交易监督管理部门做好记载后移送规划管理部门处理。

（二）房地产开发企业或房地产中介服务机构有第十三条第（二）、（三）、（四）、（五）项和第十四条第（一）、（二）、（五）项的，房地产交易监督管理部门做好记载后移送并配合工商行政管理部门处理。

（三）房地产开发企业有第十三条第（六）项的，房地产交易监督管理部门做好记载后移送并配合银监部门处理。

（四）房地产开发企业有第十三条第（七）项的，房地产交易监督管理部门做好记载后移送建设管理部门处理。

（五）房地产开发企业或房地产中介服务机构违反第十三条第（八）项规定和第十四条第（六）项的，房地产交易监督管理部门做好记载后移送并配合物价管理部门处理。

第十七条 房地产开发企业或房地产中介服务机构违法违规行为应当给予行政处罚的，由房地产交易监督管理部门依法进行处罚。

第十八条 房地产交易监督管理部门应做好房地产开发企业或房地产中介服务机构违法违规行为的台账记载，按季汇总后报送市国土房管局。市国土房管局对各类信息进行汇总、分类、分析，并在重庆市国土房管信息网进行公示。
房地产开发企业或房地产中介服务机构违法违规信息的公示期限为半年，未按规定整改的，房地产监督管理部门可延长公示期限。
第十九条 市国土房管局定期形成《重庆市房地产交易监察报告》，并召开工商、建设、规划、物价、银监等部门房地产交易执法监察联席会议，公布监察报告情况。对情节恶劣、影响重大的事件应向市内主要媒体披露。

市国土房管局对房地产开发企业及房地产中介服务机构的违法违规行为记入房地产企业信用档案，对当年违法违规行为有二次以上的，取消其参与房地产交易诚信企业和其他优秀荣誉的评选资格，并提请相关部门对其从事房地产开发和经营项目的立项、规划、用地、预售许可、贷款、资质审批等予以限制。

第二十条 从事房地产交易监督管理工作的人员有滥用职权、玩忽职守、贪污受贿、徇私舞弊等行为的，视情节轻重按照有关规定给予相应的纪律处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第二十一条 本办法自２００7年1月1日起施行

最高人民法院


最高人民法院关于各地人民法院婚姻案件陪审情况的综合通报

1951年4月13日，最高人民法院

从收到的关于陪审婚姻案件的124件报告中，有8件是省分院以上的综合报告。在综合报告中了解，有几省的县市人民法院，曾经采用过陪审方式审理婚姻案件，如吉林、辽东、察哈尔省等，但未正式地形成一种制度。有的县市人民法院在审理婚姻案件时采取征求妇联意见的办法，实际还不是陪审，如河北省定县专区分院所辖各县院。有的县市人民法院是才开始试行陪审制度，如黑龙江、松江省。
收到的报告中，只有少数的县因别有特殊的原因在目前还不能执行陪审制度，例如广西省院的综合报告中提到该省各地人民法院正在筹备期间，工作尚未开展。又如广东省连南县尚未着手组织妇女会，自然也不可能有陪审，且该县是瑶族聚居地区，婚姻问题多依习惯来处理。例如离婚问题，只要一方提出离婚（多由女方提出），经村老或推举的见证人证明后，双方给2、3斤米酒与证明人，即可离异。
个别的县市虽在目前尚未成立妇女会，婚姻案件未能即时实行陪审制度，但也已提出补救的办法。例如辽西阜新市妇联尚未成立，人民法院乃征得阜新煤矿党委会妇女部的同意，便决定遇有婚姻案件对社会有重大影响或有教育意义者，该部应派妇女同志参加陪审。川南南溪县院则与县农民协会领导的妇女工作同志取得联系，就各保农民协会妇女部积极妇女中先组成一、二学习小组，学习婚姻法，准备参加陪审。
一、关于陪审婚姻案件通令颁发后的情形
根据各地报送材料，本院关于陪审婚姻案件的通令颁发后，各地所反映的情形主要的有下列两点：
（一）陪审婚姻案件的通令颁发后，各地人民法院除即与妇联商讨婚姻案件陪审的具体步骤外，并加强了与其他群众团体（如工会、青年团等）的联系，原有陪审工作基础的人民法院都更加重视了陪审工作，原与其他群众团体有非正式的联系的，也联系得更密切了，而且认为邀请有关机关团体陪审是群众路线工作方式之一。
（二）在结合着陪审工作中，各地法院对于婚姻案件，有的采取集体审理（集体审理的方法对婚姻案件并不相宜），有的采取就地审判，或预先张贴布告定期审讯，号召群众旁听，以扩大对婚姻法的宣传教育，遇着有教育意义的案件，在审结宣判后，除审判员发表意见外，陪审员也根据了婚姻法的基本精神，结合当时当地具体实例，深刻地教育了当事人双方与旁听的群众，提高了人民对婚姻政策的认识，尤其是对妇女群众的宣传，有更大的效果。
二、各地陪审婚姻案件的办法
各地人民法院在摸索中所规定的陪审办法与程序是极不一致的。个别法院已会同妇联拟定了婚姻案件陪审办法，如松江省哈尔滨市院的“审理婚姻案件陪审办法草案”，河北省保定市院的“关于婚姻案件陪审的办法”。也有在过去拟定的关于一般案件的陪审法规而现在仍可适用于婚姻案件的陪审的，如河北省唐山市院的“陪审办法暂行条例”。
兹将各地陪审办法概述如下：
（一）应行陪审的婚姻案件，多数法院都依据本院第七次委员会议议决，就是凡遇案件对社会有重大影响，或有教育意义，或经当事人双方或一方请求，或有其他必要原因时，即行陪审，最高人民法院华东分院对此项议决，反映了他们的体会：“因为目前各地妇联机关，脱离生产的干部一般是不多的，若今后人民法院审理婚姻案件一律请当地妇联派代表参加陪审。妇联可能无力照顾，在此情况下，即很难建立起普遍的陪审制度。”
有的法院规定除由法院邀请妇联参加陪审外，妇联对婚姻案件亦可自由参加陪审。哈尔滨市院规定妇联或其他机关认为有必要陪审的婚姻案件亦得提议陪审。河北省永年县院规定除法院通知妇联派代表参加陪审外，一般婚姻案件，妇联代表可自由参加。
（二）邀请妇联代表参加婚姻案件的陪审程序，各地很少有较具体的规定。哈尔滨市院的婚姻案件陪审办法草案，对设置陪审员的程序有如下的规定：
1．法院认为应行陪审的案件，经主办审判员提出，由院长邀请。
2．当事人双方或一方请求陪审，经主办审判员提出，由院长邀请。
3．妇联认为有陪审必要的婚姻案件，得迳向法院院长提出派代表陪审。
4．其他机关团体的提议，经院长同意后，得设置陪审员。
（三）关于陪审员应负的责任及其应有的职权，个别法院在试行陪审中，有的由于划分不清，工作中曾因之发生紊乱的状态。唐山市院在审理陈桂香与李佩和离婚案件时，陪审员没有通过主审员，迳向当事人审问，主审员退居记录地位，发言无秩序，前后不联系，弄得当事人无所适从。因此，对于陪审员的责任及其职权应有较具体的规定。
三、在婚姻案件陪审中所体会到的好处
婚姻案件有了当地妇女联合会派代表参加陪审，不仅使人民法院增加了得力助手，提高了工作效率，而且使妇女们感到为他们解决问题的不仅有人民法院，更有妇联的代表参加。而且，通过陪审在了解全面案情、正确处理问题、贯彻婚姻法、保护妇女子女合法利益等各方面，都有着很大的作用。综合各地人民法院报告中所体会到的好处，主要的有下列数点：
（一）婚姻案件的陪审，能进一步贯彻婚姻法的有效实施，改变某些人对于婚姻法的错误认识。例如平原省嘉祥县郝××，因丈夫比自己大17岁，长期和别人通奸，后被丈夫发觉了和她离婚。离婚后，陪审员当庭耐心地批判了她的非法行为，讲明婚姻政策，指出了应走的方向，感动得郝××万分恳切地表示痛改前非，照着所指的方向走。
（二）人民法院审判人员，绝大多数是男性，对妇女的痛苦可能体会得不深刻，婚姻案件有了妇联代表陪审，就更能深入细微地体会到旧社会中妇女们所处的地位，从而更能切实地照顾到她们的合法利益。例如黑龙江省庆安县一个20岁的女子，在3年前即不满于父母包办的订婚，可是由于当时封建环境中姑娘若自己找婆家便是败坏门风，因之到结婚时才反抗，结果无效。婚后又几次要回娘家，要离婚，她爸爸说啥也不让，还打了她，她跑到亲戚家住了几天，才到法院请求离婚。判离后，陪审员认为虽然离了婚，女方仍得回到娘家，如果尚未打通其父母的封建思想，她此后的婚姻问题可能又被父母包办，便提议把女方的父母传到法院，说明了政府的婚姻政策，使女方在今后处理自己的婚姻问题有自主的权利。
（三）有妇联代表帮助调查情况，所得材料较全面、真实、可靠。审问时，有妇联代表在座，女方也容易吐出真情，使案情能够彻底了解，正确地解决问题。察哈尔省综合报告中提到：农村中受虐待妇女，有了妇联代表参加陪审能够大胆说话，案情容易弄清。河北省宝坻县二区韩豆庄有一流浪女孩（16岁）生活无着，该村村长借管饭为名，诱至家中成婚，同居7夜，发生性的关系6次，这一情况是在妇联代表陪审下弄出来的。
（四）有了妇联代表陪审，在处理婚姻问题上可以少发生偏差，更正确地执行婚姻法。例如重庆市院在处理一男子控告其妻与人通奸的案件中，调解员调解离婚，男方不愿离，调解员便讽刺说：“这种老婆还要她做什么！”当即由妇联代表提出意见，经由该院接受，并批评了该调解员。又如河北省永年县三区十里店村王青山（男）与段金花（女）离婚后在带产问题上发生了纠纷，女方坚决要带一份土地房屋（五亩地一间房），男方不允。主审员便进行调解，给女方300斤小米折合土地房屋。当时妇联代表即让法警把男女双方带到庭外，然后向主审员提出意见，指出一份土地房屋折合300斤小米太少，纠正了处理婚姻案件中重男轻女的思想。
（五）妇女代表参加陪审以后，使他们更深入地了解妇女群众切身问题，加强与妇女群众的联系，并且在参加陪审中，提高了政策水平，锻炼了能力，更好地为广大群众服务。例如察哈尔省四海县陪审员刘玉琴同志曾说：“在参加陪审以前，我虽担任妇女工作，对婚姻法有些地方还弄不清。自参加几次婚姻案件陪审后，使我很明确地懂得了婚姻法的精神和实质。”
四、陪审婚姻案件中存在的问题
依据各地报告的反映，各级法院在陪审婚姻案件中所遇到的困难，主要是：
缺乏成文的陪审法规：各级法院，有许多是过去从未有过陪审工作，有的虽然有过，也多是在摸索中，尚未建立健全的制度，具体表现在各地陪审办法与程序极不一致。例如：妇女代表是否可以自由参加陪审？审判日期应如何先为通知？在审判前陪审员是否要参加对案件的调查？在审讯中陪审员要向当事人发问应经什么手续？应该是间接发问或直接发问？陪审员与主审员意见若有分歧，应采取如何步骤以求一致？对案件的判决，应以主审员为主，陪审员只能提供意见呢？还是依主审员与陪审员的多数意见而决定？这些问题未曾确定，或多或少障碍了陪审员发挥她的应有作用。
五、本院对于陪审办法的意见
目前关于婚姻案件的陪审办法还只是走向人民陪审制度的一种过渡形式，因之，也就不可能很快的制定一个统一的陪审法规。兹就婚姻案件的陪审工作中急待解决的问题，提出如下的意见：
（一）妇联代表可否自由参加陪审的问题：
为了使妇联参加陪审婚姻案件名符其实，举行陪审要在事前有相当准备。妇联除受法院邀请对具体案件陪审外，亦可向法院提议对某一具体案件参加陪审。又妇联对于法院未曾邀请陪审的案件，则无妨于公开审判时自由参加旁听。
（二）陪审前如何通知的问题：
要顾到妇联本身工作，对陪审案件审判日期的决定宜先与妇联联系，经决定后，应于审判之3日前以书面通知妇联，使其有所准备。
（三）陪审员对案件协助调查与参与审理的问题：
陪审员对案件有协助调查与参与审理之权。对诉讼人、证人、鉴定人等须发问时，可请执行审判长职务的审判员进行，有必要时陪审员得先告知审判员后直接发问。审判员如就案情认有须在法庭以外调查的必要时，得在案件举行陪审前先行调查，作成笔录附入卷宗，供陪审员查阅。但陪审员认有应再调查的必要时，仍得提请重为调查，并自行参与其事。
（四）陪审员对判决提出意见的问题：
陪审员有对案件的判决，提出意见之权。审判员应郑重考虑陪审员的意见后始为判决。
（五）陪审员署名的问题：
目前陪审制庭尚在试行，为了切合实际，适当地表现陪审员的职责，可在判决理由全文写完后，另起一行，写明“本案经某某机关（团体）选派代表某某同志为陪审员，参与本案陪审”（在审讯笔录上也可作同样的记载）。而不用陪审员与审判员在判决书上共同署名的办法。
下级报告中反映有的妇联代表对陪审不够重视，我们认为法院也有责任，法院首先应重视妇联代表参加陪审。我们从日常工作中了解，个别法院对妇联代表参加陪审没有给予足够帮助和方便，或在陪审过程中对陪审员的意见不够重视和虚心考虑，甚至有的有“重男轻女”的落后思想。至于有的提到妇联代表政策水平、业务知识较低，不能名符其实的参加陪审的问题，除了妇联在推选陪审员时予以适当注意外，重要的在于法院同志主动给予帮助，互相研究，并就陪审工作，进行定期的总结，以提高干部（包括法院的和妇联的干部），改进工作。