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淮安市政府办公室关于印发淮安市新建商品房接管暂行办法的通知

时间:2024-07-23 13:01:07 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8004
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淮安市政府办公室关于印发淮安市新建商品房接管暂行办法的通知

江苏省淮安市人民政府办公室


淮安市政府办公室关于印发淮安市新建商品房接管暂行办法的通知


淮政办发〔2006〕107号

2006年9月7日

各县(区)人民政府,市各委、办、局,市各直属单位,省属驻淮单位:

经市政府同意,现将《淮安市新建商品房接管暂行办法》印发给你们,请认真贯彻执行。



淮安市新建商品房接管暂行办法



第一条 为规范新建商品房接管行为,维护当事人的合法权益,保障物业管理的正常秩序,根据《江苏省物业管理条例》及有关规定,制定本办法。

第二条 本办法所称新建商品房接管,是指新建商品房开发建设单位将符合规定的物业移交给业主、业主委员会,以及物业管理服务单位接管新建商品房物业共用部位、共用设施设备的行为。

第三条 市、县(区)房管、规划、建设、林业等部门应当加强对新建商品房接管的监督管理。县(区)物业管理行政主管部门负责辖区内的新建商品房接管的监督管理工作。

第四条 新建商品房的接管,必须符合下列条件:

(一)所有移交的建设项目严格按照批准的规划、设计和有关专业主管部门的要求建设完毕,并满足使用要求;

(二)开发建设单位对所有移交的建设项目已经相关主管部门专项验收(备案)合格,验收资料齐全,取得交付使用相关证明文件;

(三)建筑渣土、施工机具和各类临时建筑、构筑物等全部拆除清运完毕,达到场清地净;

(四)供水、供电、供气、供暖、供冷、供热水、通讯等设施按户控制,分户计量,具备相关管理服务单位向最终用户收费的条件;

(五)房屋幢、户号编排经县(区)民政部门确认。

不符合上述条件的,建设单位不得移交,业主委员会、物业管理服务单位不得接管。

第五条 首届业主委员会未成立前,新建商品房开发建设单位应当向前期选聘的物业管理服务单位移交下列物业管理服务相关资料:

(一)相关主管部门专项验收(备案)合格文件:规划、消防、园林、人防、环保、质监、民政、综治主管部门出具的规划、消防设施、绿化竣工、人防工程、环境保护设施、电梯、房屋幢户号编排、安全防范设施验收合格证明文件;建设主管部门出具的房屋建筑、供水(含二次供水设施)、排水、道路、燃气工程竣工验收备案等证明文件,以及按规定落实到位的建设工程质量保证金证明文件;供电、通信、广电等部门或单位出具的供电、电话、宽带、有线电视等工程设施合格证明文件;法律、法规、规章规定的其他文件;

(二)产权资料:项目批准文件、土地使用证、建设工程规划许可证(复印件)等相关资料;

(三)技术资料:物业区域的竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)专项维修资金缴纳资料;

(五)开发建设单位与物业服务单位签定的物业服务协议、与业主在房屋买卖合同中签定的物业服务协议,业主临时公约和业主承诺书;

(六)物业质量保修书和物业使用说明书;

(七)物业管理所必需的其它资料。

首届业主委员会成立后,新建商品房开发建设单位应会同前期选聘的物业管理服务单位向业主委员会办理物业管理资料的移交手续。新选聘或续聘的物业管理服务单位应当向业主委员会办理物业管理资料的借用手续。

第六条 新建商品房开发建设单位在移交住宅区时,应当按照物业总建筑面积的3‰至4‰无偿提供物业管理服务用房,由接管的物业管理服务单位使用。

新建商品房开发建设单位在移交物业时,应当向业主委员会提供共用设施设备明细清单和在前期物业管理招投标中约定由开发建设单位提供的物业管理服务装备明细清单。

第七条 接管的物业管理服务用房及共用设施设备,归物业区域内全体业主所有,按照物业服务合同的约定,委托物业管理服务单位管理或提供给物业管理服务单位使用。

第八条 新建商品房开发建设单位应于取得交付使用相关证明文件后,按如下程序进行交接:

(一)书面通知业主委员会和选聘的物业管理服务单位办理接管手续,并提交有关资料;

(二)业主委员会及其选聘的物业管理单位应按接管条件对提交的资料在7日内审核完毕,符合要求的,会同开发建设单位向所在县(区)物业管理行政主管部门提出接管申请,约定接管时间及有关事项。县(区)物业管理行政主管部门会同所在地乡镇、街道、村、社区居委会及时指导监督接管工作;

(三)业主委员会及其选聘的物业管理服务单位对物业共用部位、共用设施设备、共用场地和物业管理服务用房等进行查验;

(四)查验中发现的问题,开发建设单位应与业主委员会及其选聘的物业管理服务单位协商解决;

(五)经查验符合要求的,应在7日内办理有关接管手续,开发建设单位与业主委员会及其选聘的物业管理服务单位草签《物业管理接管协议》。接管协议中应明确建设工程质量保证金的管理事项,以有利于建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的处理;

(六)有关接管初步结果应在物业区域内显著位置向业主公示10日,开发建设单位、业主委员会及其选聘的物业管理服务单位应及时处理解决业主提出的问题,在2/3以上业主无异议的条件下正式签订《物业管理接管协议》;

(七)正式签订《物业管理接管协议》后7个工作日内,开发建设单位、业主委员会及其选聘的物业管理服务单位将《物业管理接管协议》和公示后的情况报送所在地的县(区)物业管理行政主管部门备案。

第九条 业主委员会与新选聘的物业管理服务单位签订的物业服务合同生效后,开发建设单位前期选聘的物业管理服务单位与业主委员会及其新选聘的物业管理服务单位应及时办理接管手续。

第十条 前期物业服务阶段尚未结束,前期物业服务合同期限届满,开发建设单位应及时续聘或另聘物业管理服务单位,确保物业管理服务的连续。

第十一条 前期物业服务阶段结束前,开发建设单位应提前半年书面告知县(区)物业管理行政主管部门,县(区)物业管理行政主管部门应会同乡镇人民政府、街道办事处依法及时指导业主召开首届业主大会,决定对前期物业管理服务单位续聘或另聘物业管理服务单位。业主大会决定与开发建设单位前期选聘的物业管理服务单位续约的,业主委员会应于原合同期限届满前30日内完成合同续签工作;业主大会决定选聘新的物业管理服务单位的,业主委员会应于业主大会决定后,在合同期限届满3个月前,书面告知原物业管理服务单位,原物业管理服务单位接到告知后须做好撤管的准备工作。

前期物业服务合同即将届满,物业管理服务单位决定不再续约的,应在合同期限届满3个月前,书面告知业主委员会或开发建设单位,并在物业区域内显著位置予以告示。书面告知日期距合同届满日期不足3个月的,应当自告知之日起3个月后方可撤出物业管理区域,不得提前撤管。

第十二条 原物业管理服务单位撤管时,应当在业主委员会的组织下,将预收的撤管之日后的物业管理服务费、代收的各种能源费、押金、代管的专项维修资金等移交给新的物业管理服务单位。

第十三条 接管有关方的责任:

(一)接管时,交接方均应严格按照国家有关规定和标准进行查验。对查验不合格的一些具体问题,由责任方及时进行整改,并应商定复验时间;

(二)开发建设单位前期选聘的物业管理服务单位未按规定向业主委员会移交的,由开发建设单位负移交责任;

(三)开发建设单位前期选聘的物业管理服务单位负责《物业管理接管协议》生效前的物业管理活动,新选聘的物业管理服务单位负责《物业管理接管协议》生效后的物业管理活动;

(四)交接后发生的工程质量与相关问题,按国家有关规定由相关责任方及时处理。

第十四条 新建商品房的开发建设单位未与业主委员会及时办理接管手续的,由开发建设单位负相关法律责任。

第十五条 物业服务合同期限届满或依法终止,原物业管理服务单位不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接;原物业管理服务单位拒不撤出物业管理区域的,新的物业管理服务单位和业主委员会(或建设单位)应通过司法途径解决,不得强行接管。

第十六条 业主未能在合同期满前依法完成选聘新的物业管理服务单位造成无物业管理服务单位管理状态的,县(区)物业管理主管部门会同物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处可以组织相应的物业管理服务单位临时代管,同时,应组织指导业主及时完成选聘新的物业管理服务单位工作。代管期间,物业服务标准按照原物业管理服务合同执行,物业服务费用由全体业主承担。

第十七条 接管过程中发生的纠纷,可以申请县(区)物业管理行政主管部门、物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处和相关主管部门调解处理,也可以直接向人民法院诉讼。

第十八条 在新建商品房接管过程中,违反国家、省、市有关法规政策规定的,所在地物业管理行政主管部门和相关部门应依法及时予以处理。

第十九条 分期建设的新建商品房,经所在县(区)物业管理行政主管部门同意,可以分期接管。

第二十条 非新建商品房的接管,可参照本办法执行。本办法实施前,已部分交付尚未全部交付的在建商品房,可按照本办法完善接管手续。

第二十一条 本办法自印发之日起执行。原有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。



南京市司法局行政执法投诉举报处理规定

江苏省南京市司法局


南京市司法局行政执法投诉举报处理规定




第一条 为保护公民、法人或者其他组织的合法权益,促进司法行政机关依法行政,加强和完善行政执法监督工作,保证法律、法规和规章的正确实施,根据有关法律、法规的规定,结合本局实际,制定本规定。

第二条 本规定所称行政执法投诉举报,是指公民、法人或者其他组织认为本局及其工作人员在实施司法行政管理的具体行政行为中,存在违法行政、不当行政以及行政不作为的,依法向本局提出的投诉和举报。

第三条 处理行政投诉、举报的基本原则:

(一) 根据国家有关法律、法规处理问题;

(二) 实事求是,以事实为依据;

(三) 维护当事人的合法权益;

(四) 解决实际问题与法制教育相结合。

第三条 投诉举报一般应采用书信、电子邮件、传真、来访、来电等形式。

第四条 本局通过“南京市司法局”网站向社会公布受理行政执法投诉举报电话,主动接受社会监督。

第五条 对投诉、举报我局工作人员在行政执法过程中存在滥用职权、徇私枉法、不文明执法、吃拿卡要等违法行为的,由局监察室负责调查处理;对投诉、举报行政执法人员违法行政的,由各业务处室负责调查,提出处理意见后交政策法规处审核上报。

第六条 公民、法人或者其他组织对司法行政管理部门作出的具体行政行为不服,已申请行政复议或者提起行政诉讼的,对其投诉举报则不予受理。

第七条 受理举报投诉的工作人员,应当对投诉举报人的姓名、投诉具体事项、被投诉对象和投诉举报人联系方式等基本情况进行详细记录,并按分工交相关责任部门调查处理。  

第八条 投诉举报受理机构自接到投诉举报申请之日起5个工作日内,作出是否受理的决定:

(一)投诉举报符合规定条件的,予以受理;不符合的,不予受理,并告之理由。

(二)投诉举报内容可以申请复议或者提起诉讼的,告知行政相对人可以依法申请复议或提起诉讼等救济途径,其坚持投诉的,予以受理。

第九条 投诉举报受理部门正式受理公民、法人或者其他组织的投诉举报后,应当立即会同相关处室进行调查,并自受理之日起60日内办结投诉举报事项;情况复杂的,经本行政机关负责人批准,可以适当延长办理期限,但延长期限不得超过30日,并告知投诉举报人延期理由。法律、行政法规另有规定的,从其规定。

第十条 对查实的行政执法违法行为和人员的处理按《南京市司法局行政执法过错责任追究办法》的规定处理。

第十一条 投诉举报受理部门办结投诉举报事项后,应将办结情况告知投诉举报人。但是,举报人姓名(名称)、住址不清的除外。

处理投诉举报事项的资料均需存档备查。

第十二条 投诉举报受理部门及其工作人员办理投诉举报事项,应当恪尽职守、秉公办事,查明事实、分清责任,宣传法制、做好教育疏导,及时妥善处理,不得推诿、敷衍、拖延。

第十三条 本规定自公布之日起施行。

二○○六年六月十三日




郑州市劳动合同管理规定

河南省郑州市人民政府


郑州市人民政府令

第116号



《郑州市劳动合同管理规定》业经2002年12月20日市人民政府第23次常务会议审议通过,现予发布,自2003年3月1日起施行。



市 长:陈义初

二○○二年十二月二十七日





郑州市劳动合同管理规定







第一章 总 则



第一条 为保障劳动者和用人单位的合法权益,规范劳动关系,根据《中华人民共和国劳动法》等有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本规定。

第二条 本市行政区域内的各类企业、民办非企业单位、个体经济组织(以下统称用人单位)和与之形成劳动关系的劳动者,均应遵守本规定。

国家机关、事业组织、社会团体中实行编制管理的人员不适用本规定,不实行编制管理的人员,适用本规定。

第三条 劳动合同是用人单位与劳动者确立劳动关系,明确双方权利和义务的协议。

建立劳动关系应当订立书面劳动合同。

第四条 市劳动保障行政部门主管本市劳动合同的监督管理工作。

县(市)、区劳动保障行政部门依照管理权限负责本行政区域内劳动合同的监督管理工作。

第五条 订立、变更劳动合同,应当遵循平等自愿、协商一致和合法的原则,不得损害社会公共利益。

第六条 各级工会组织依法维护劳动者的合法权益,对用人单位遵守本规定的情况进行监督。



第二章 劳动合同的订立



第七条 用人单位招用劳动者,应当与劳动者订立劳动合同。

劳动合同应当包括下列内容:

(一)劳动合同期限;

(二)工作内容;

(三)劳动保护和劳动条件;

(四)劳动纪律;

(五)劳动报酬、社会保险及福利;

(六)工作时间和休息、休假;

(七)劳动合同终止的条件;

(八)违反劳动合同的责任。

除前款规定的内容外,用人单位和劳动者还可在劳动合同中约定试用期、保守商业秘密、劳动者的培训及用人单位内部的津贴、补贴、福利待遇等事项。

第八条 劳动合同约定试用期的,试用期应包括在劳动合同期限内,并可约定试用期内的劳动报酬。

约定的试用期应符合下列规定:

(一)劳动合同期限不满6个月的,试用期不超过15日;

(二)劳动合同期限在6个月以上不满1年的,试用期不得超过30日;

(三)劳动合同期限在1年以上不满2年的,试用期不得超过60日;

(四)劳动合同期限在2年以上的,试用期不得超过6个月。

第九条 劳动合同约定的劳动者工资不得低于本市职工最低工资标准。用人单位未与劳动者订立劳动合同或者劳动合同没有约定工资标准的,用人单位应按不低于本市上年度在岗职工平均工资标准支付工资。

第十条 用人单位在与劳动者订立劳动合同时,不得要求劳动者集资、入股,不得向劳动者收取抵押金、抵押物或者其他财物,不得扣押劳动者的身份证、学历证书、资格证书等有关证件。

第十一条 劳动合同应当用中文书写。

外商投资企业与劳动者签订的劳动合同,也可用外文书写,但必须附中文译本。发生劳动争议时,以中文译本内容为准。

第十二条 订立劳动合同,用人单位应加盖印章,用人单位的法定代表人、负责人或其委托代理人与劳动者应在合同上签字。用人单位法定代表人、负责人或其委托代理人没有签字的,不影响劳动合同的效力。

劳动合同一式二份,用人单位和劳动者各执一份。

第十三条 劳动合同依法订立即具有法律约束力,用人单位和劳动者必须履行劳动合同约定的义务。

第十四条 劳动合同期满,经当事人协商一致,可以续订劳动合同,并办理续订手续。

用人单位未与劳动者办理终止或者续订劳动合同手续,劳动者继续在该用人单位工作的,视为双方同意按原劳动合同条款继续履行。



第三章 劳动合同的履行



第十五条 劳动合同履行期间,用人单位名称、法定代表人或负责人变更,不影响劳动合同的履行。

第十六条 经用人单位与劳动者协商一致,劳动合同可以变更、终止、解除。

第十七条 有下列情形之一,致使原劳动合同部分条款无法履行的,可以变更劳动合同的相应条款:

(一)用人单位转产、调整生产任务的;

(二)用人单位内部组织机构发生变化的;

(三)劳动者因疾病、伤残等原因造成劳动能力发生重大变化的;

(四)劳动合同订立所依据的法律、法规、规章和政策已经修改的;

(五)依法可以变更的其他情形。

变更劳动合同,应当以书面形式载明变更的内容、日期,用人单位与劳动者应当签字或盖章。

第十八条 劳动合同履行期间,用人单位因分立、合并、改制、重组或被兼并等原因致使原劳动合同无法履行的,分立、合并、改制、重组或兼并后的用人单位,应与劳动者变更或重新订立劳动合同;重新订立的劳动合同的期限,不得少于原劳动合同未履行的期限。

用人单位出现前款规定情形,劳动者提出解除合同要求的,用人单位应当允许,并不得附加其他条件。

第十九条 劳动者涉嫌违法犯罪被有关机关限制人身自由的,用人单位在劳动者被限制人身自由期间,可与其暂时停止劳动合同的履行。

暂时停止履行劳动合同期间,用人单位不承担劳动合同约定的相关义务。

第二十条 有下列情形之一的,用人单位可以解除劳动合同,但是应当提前30日以书面形式通知劳动者本人:

(一)劳动者患病或者非因工负伤,医疗期满后,不能从事原工作也不能从事由用人单位另行安排的工作的;

(二)劳动者不能胜任工作,经培训或者调整工作岗位,仍不能胜任工作的;

(三)法律、法规、规章规定的其他情形。

第二十一条 劳动者有下列情形之一的,用人单位可以随时通知劳动者解除劳动合同:

(一)在试用期内被证明不符合录用条件的;

(二)严重违反劳动纪律或者用人单位规章制度的;

(三)严重失职、营私舞弊,对用人单位利益造成重大损害的;

(四)被劳动教养或被追究刑事责任的。

第二十二条 在劳动合同履行期间,由于用人单位原因造成职工不能正常工作,用人单位未解除劳动合同的,用人单位应当自职工不能正常工作之日起按月向职工支付不低于全市最低生活保障金的生活费。

第二十三条 用人单位濒临破产进行法定整顿期间或生产经营状况发生严重困难,符合国家规定的裁员条件,确需裁减人员的,应当提前30日向工会或者全体职工说明情况,听取工会或者职工的意见,可以裁减人员,并报劳动保障行政部门备案。

第二十四条 劳动者有下列情形之一的,用人单位不得依据本规定第二十条、第二十三条的规定解除劳动合同:

(一)患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的;

(二)患病或者非因工负伤,在规定的医疗期内的;

(三)女职工在孕期、产期、哺乳期内的;

(四)法律、行政法规规定的其他情形。

第二十五条 劳动者解除劳动合同,应当提前30日以书面形式通知用人单位。

有下列情形之一的,劳动者可以随时通知用人单位解除劳动合同:

(一)在试用期内的;

(二)用人单位以暴力威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动的;

(三)用人单位未按劳动合同约定支付劳动报酬或者提供劳动条件的;

(四)法律、法规规定的其他情形。

依据前款规定解除劳动合同,劳动者已经提供劳动的,用人单位应当按原劳动合同约定的报酬标准,向劳动者支付相应的劳动报酬。

第二十六条 有下列情形之一的,劳动合同终止:

(一)劳动合同期满的;

(二)劳动者和用人单位约定的劳动合同终止条件出现的;

(三)劳动者符合法定退休、退职条件并办理退休、退职手续的;

(四)劳动者死亡或被人民法院依法宣告失踪、死亡的;

(五)法律、法规规定的其他情形。

用人单位破产、解散或者被撤销、注销的,劳动合同终止后,原用人单位应当按有关规定对劳动者给予安置或补偿。

第二十七条 劳动合同依法解除、终止的,劳动者要求出具劳动关系解除或终止证明的,用人单位应当出具。

第二十八条 用人单位依据本规定第十六条、第二十条、第二十三条解除劳动合同的,应当依照国家、省有关规定对劳动者给予经济补偿。

用人单位或劳动者违反有关劳动合同的规定,或者违反劳动合同的约定,给对方造成损害的,应当依照有关规定给予赔偿。

第二十九条 劳动合同被劳动争议仲裁委员会或者人民法院依法确认为无效,劳动者按照劳动合同已经付出正常劳动的,用人单位应当向劳动者支付相应的劳动报酬。



第四章 监 督



第三十条 劳动保障行政部门、用人单位的主管部门及有关部门应当对用人单位依法订立、履行劳动合同的情况进行督促、指导、检查。

第三十一条 劳动保障行政部门应当通过劳动监察、劳动合同鉴证等工作,指导和监督劳动合同制度的建立与完善,及时发现、纠正违法和不当的劳动合同。

第三十二条 用人单位与劳动者订立劳动合同,可以使用劳动保障行政部门提供的格式文本,也可以使用用人单位自制的劳动合同文本。

用人单位自制的劳动合同文本,应当报送劳动保障行政部门备案。劳动者与用人单位对自制劳动合同文本条款理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释;对自制劳动合同文本条款理解有两种以上解释的,应当作出有利于劳动者的解释。

第三十三条 用人单位应当建立劳动合同订立情况台帐,记录用人单位全体劳动者订立、续订、终止、解除劳动合同的情况。

用人单位应当为劳动者建立劳动合同卡,记录职工本人订立、变更、续订、终止、解除劳动合同的情况。劳动合同卡每人一份,解除劳动合同后,随职工本人档案一并转移。

第三十四条 用人单位与劳动者因劳动合同引发的劳动争议,依照有关劳动争议的法律、法规规定处理。



第五章 罚 则



第三十五条 违反本规定有下列行为之一的,由劳动保障行政部门责令限期改正;逾期未改正的,依照下列规定处以罚款:

(一)违反本规定第十条规定的,对用人单位处以5000元以上10000元以下罚款;

(二)违反本规定第二十七条规定的,对用人单位处以1000元罚款;

(三)违反本规定第三十三条规定的,对用人单位处以3000元以下罚款。

第三十六条 违反本办法规定的其他行为,其他法律、法规、规章已规定处罚的,由有关部门依照有关法律、法规、规章的规定处罚。



第六章 附 则



第三十七条 集体合同和企业工资协议的订立、履行,依照有关法律、法规、规章的规定执行。

第三十八条 本办法自2003年3月1日起施行。