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兰州市政府投资项目跟踪审计暂行规定

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兰州市政府投资项目跟踪审计暂行规定

甘肃省兰州市人民政府


兰州市政府投资项目跟踪审计暂行规定




第一章 总 则


第一条 为了加强对政府投资项目的审计监督,规范建设行为,提高投资效益,根据《中华人民共和国审计法实施条例》、《审计机关国家建设项目审计准则》、《兰州市国家建设项目审计监督办法》等法规、规章的有关规定,结合本市实际,制定本规定。
第二条 本规定适用于本市政府投资项目的跟踪审计监督。
本规定所称政府投资项目跟踪审计,是指审计部门对政府投资项目的前期准备阶段、建设实施阶段和竣工交付阶段进行全过程的审计监督。
本规定所称政府投资项目,是指使用财政预算资金(含国债资金)、政府专项资金、政府统一借贷资金的建设项目以及其他政府投资项目。
第三条 市审计部门主管本市政府投资项目跟踪审计工作,负责本规定的组织实施。县、区审计部门按照市审计部门和县、区人民政府的统一安排和部署,负责有关政府投资项目的跟踪审计工作。
发展改革、建设、财政、规划、国土资源等相关部门应当在各自职责权限范围内,协同配合作好政府投资项目跟踪审计工作。
政府投资项目实施法人单位和与之有关的勘察、设计、施工、监理等单位,应当接受审计部门的审计监督,配合作好审计工作。
第四条 政府投资项目跟踪审计实行计划管理。
市审计部门应当按照市人民政府和上级审计部门的要求,编制全市政府投资项目跟踪审计计划,报请市人民政府批准后组织实施。
经市人民政府批准的政府投资项目跟踪审计计划,市审计部门应当自批准之日起15日内抄送市发展改革、建设、财政、规划、国土资源等部门和与之相关的项目实施法人单位。
第五条 审计部门对政府投资项目进行跟踪审计时,建设单位为被审计单位。
审计部门对勘察、设计、拆迁、施工、监理、采购等相关单位与政府投资项目直接有关的财务收支情况进行审计时,该单位为被审计单位。
第六条 审计部门依照法律、法规、规章规定的职权和程序,对政府投资项目独立行使审计监督权。
进行政府投资项目跟踪审计,应当遵循全面审计与突出重点相结合和客观公正、实事求是、廉洁奉公、保守秘密的原则。
第七条 审计部门可以根据政府投资项目跟踪审计的具体情况和实际需要,组织和聘请其他专业技术人员参与审计。
聘请审计人员所需的审计经费,按被审计项目总投资的0.5%的比例提取。
审计经费列入项目建设成本。


第二章 审计内容


第八条 对政府投资项目的跟踪审计,主要包括以下内容:
(一)概算编制及基本建设程序执行情况;
(二)资金来源及使用情况;
(三)项目建设实施情况;
(四)设备、材料和其他物资采购情况; 
(五)建设项目竣工交付情况。
第九条 对政府投资项目的概算和基本建设程序执行情况的跟踪审计,主要包括以下内容:
(一)建设项目概算编制的建设规模和建设标准是否与批复的设计文件相符,有无超规模、超标准和高估冒算的问题,概算编制是否严格执行了国家有关概算的编制规定和费用标准;
(二)建设项目建议书、可行性研究报告、初步设计、概算批复、环境影响评估报告、地震安全性评价报告、建设规划及施工许可文件、环保及消防批准文件、项目设计及设计图审核文件等相关审批文件是否齐全;
(三)建设项目征地、拆迁补偿费是否符合有关规定和标准,有无弄虚作假、擅自扩大拆迁范围、提高或者降低补偿标准以及损害拆迁人和被拆迁人的利益等问题;
(四)建设项目勘查、设计、施工、监理等单位的资质;
(五)涉及项目概算和基本建设程序的其他情况。
第十条 对政府投资项目资金来源及使用情况的跟踪审计,主要包括以下内容:
(一)建设项目资金来源是否合法、合理;
(二)建设资金筹措是否与建设项目的立项文件规定相一致;
(三)建设资金是否按期到位,是否按工程进度付款;
(四)建设资金是否专户存储、专款专用,有无挤占、挪用建设项目资金等问题;
(五)建设成本核算和财务管理是否符合《国有建设单位会计制度》的要求和有利于建设项目的管理及竣工结算;
(六)建设单位管理费用的计取范围和标准是否符合有关规定和核定的比例,是否超出概算控制金额;
(七)涉及建设资金来源和使用的其他情况。
第十一条 对政府投资项目实施情况的跟踪审计,主要包括以下内容:
(一)建设项目有关合同与招标文件和投标文件承诺是否一致;
(二)建设项目有关合同履行过程中有无违法分包、转包工程等情况;
(三)工程设计变更、施工现场签证手续是否合规、及时、完整、真实;
(四)设计变更中的隐蔽工程及其他重大隐蔽工程、土方回填和外运的相关情况;
(五)施工合同中工程变更及额外工程内容的真实合法性,包括程序是否规范、价款是否合理等;
(六)单项工程结算资料是否及时报送相关部门; 
(七)抽查直接涉及项目建设的设计、招标代理、造价咨询、监理、采购等有关情况;
(八)涉及项目实施的其他情况。
第十二条 对政府投资项目设备、材料和其他物资采购的跟踪审计,主要包括以下内容:
(一)设备、材料和其他物资采购的实际价格是否与订货合同、招投标资料相符;
(二)建设单位关联企业所提供设备、材料和其他物资的价格是否合理,有无从中加价、人为提高经营利润等问题;
(三)建设单位已购设备、材料和其他物资是否适用于该建设项目;
(四)主要设备、材料和其他物资的采购方式是否合法、合理;
(五)涉及设备、材料和其他物资采购的其他情况。
第十三条 对政府投资项目竣工交付阶段的跟踪审计,主要包括以下内容:
(一)竣工决算编制依据是否符合国家有关规定,资料是否齐全,手续是否完备,对遗留问题处理是否合法、合理;
(二)征地拆迁及各种费用支出是否真实,其分摊是否合理,有无挤占建设投资等问题;
(三)设计文件是否完成,竣工图纸与实际是否一致;
(四)甲、乙双方材料结算结果和材料差价计算是否准确,结算凭证是否合法;
(五)项目建设期间基建收入的形成和工程投资节余资金分配比例是否真实、合法;
(六)建设单位预留建设项目收尾工程投资是否真实、合法;
(七)有无拖欠工程款和拖欠工人工资等情况;
(八)建设项目投资效益情况;
(九)涉及建设项目竣工交付的其他情况。


第三章 审计方式


第十四条 审计部门对政府投资项目进行跟踪审计,主要采取下列方式:
(一)定期审计,将建设全过程划分为若干阶段进行审计或者分期实施跟踪审计;
(二)定点审计,将建设项目确定若干重点环节进行跟踪审计;
(三)驻场审计,审计部门派出审计人员进驻项目建设现场对项目进行全过程跟踪审计。
第十五条 审计部门应当将项目建设程序、合同签订、征地拆迁、安置补偿、材料采购、隐蔽工程、设计变更、工程结算和决算、资金支出等环节作为基础和重点,按照下列方法进行跟踪审计:
(一)建设项目审批程序环节,运用审阅、对比等审计方法对建设单位提供的各审批阶段资料、文件的真实性、完整性、合法性进行详细审核;
(二)征地、拆迁补偿安置环节,通过对征地拆迁补偿安置对象的走访、调查,核实相关单位是否按签订的合同、协议进行补偿安置,并通过审核相关单位的财务会计资料,检查征地、拆迁补偿安置资金是否及时到位,管理使用是否合法、合理,有无挤占、挪用等问题;
(三)工程招投标环节,审计人员通过列席相关招标、开标、评标或者比选等会议,对施工、设计、监理、供货单位招投标程序的合法性进行监督; 
(四)合同签订环节,在合同形成初稿、尚未签字生效前,参与审查合同相关条款的合法性、合理性和有效性;
(五)主要设备、材料和其他物资采购环节,采用比价、询价、核对等方法,审核采购的方式是否合法、合理,采购价格是否符合市场情况,材料、设备采购的规格、型号、数量是否与合同要求相符,入库、发出、使用是否符合规定,库存是否账账相符、账实相符;
(六)隐蔽工程环节,对设计变更中的隐蔽工程及其他重大隐蔽工程的真实性进行现场计量;
(七)设计变更环节,运用现场调查、统计、咨询等方法,审核设计变更的必要性、真实性和可行性;
(八)工程结算环节,运用计算、查询、调查、测量、观察、分析等方法,审核被审计单位提供的相关合同、招投标文件、协议、会议纪要、工程施工图纸、工程变更、签证、工程量计算、单价测算、工料分析单、工程结算单等资料的合法性和真实性,并据此审定工程的实际造价;
(九)财务收支环节,采取审核、分析、计算等方法,对建设项目财务收支账册、凭证、报表、交付使用财产清单、项目节余物资清单、竣工决算报表和建设资金来源、使用、管理情况以及会计科目设置、财务核算、内控制度、投资效益进行综合审计。
第十六条 政府投资项目跟踪审计中,财务审计每季度进行一次,工程施工审计应定期或者不定期进行现场抽查。具体审计时间,由审计部门确定或者与被审计单位商定。
每项审计,都应当确定明确、具体的审计期限并按期完成,不得因审计影响政府投资项目的建设进度。
第十七条 审计部门派出的审计组应当在建设项目施工现场设立办公场所,与被审计单位建立有效的沟通机制,参加项目实施例会,收集、掌握建设项目的进展等相关情况,定期或不定期地组织工程审计专题会议。
第十八条 审计部门及其审计人员应当按照“跟踪审计、分期报告、及时反馈、督察纠正”的原则,对审计中发现的问题提出明确具体的整改意见和建议,并填制《政府投资项目跟踪审计意见单》;对单位工程或分项工程审核完毕后,应当填制《工程造价审定单》。
《政府投资项目跟踪审计意见单》和《工程造价审定单》由审计部门派出的审计组填制,经审计部门审核后,发给被审计单位。
审计部门应当将《政府投资项目跟踪审计意见单》和《工程造价审定单》同时抄送建设项目主管部门和其他相关行政主管部门。
第十九条 审计部门及其派出的审计组应当建立跟踪审计项目台账,及时登记审计时间、审计事实、发现的问题、审计意见和建议以及被审计单位的整改情况,并汇总审计成果。
第二十条 跟踪审计结束后,审计部门及其派出的审计组应当依据项目可行性研究报告中列出的有关指标,结合工程竣工后的实际情况,对该建设项目的经济效益、社会效益和环境效益作出综合性的基本评价。


第四章 审计责任


第二十一条 被审计单位在接受政府投资项目跟踪审计过程中,应当遵守下列规定:
(一)积极配合审计部门及其派出的审计组和审计人员依法履行审计职责;
(二)如实提供与审计事项有关的资料,并对所提供资料的真实性、完整性负责;
(三)签订相关合同时,应在合同形成初稿、尚未签字生效前,送审计组审计;
(四)在项目建设过程中,若有重大变更或者有严重影响工程造价等事项,应通知审计人员参加有关会议,并以书面形式说明需要变更的工程内容和施工方案;
(五)在隐蔽工程、土方回填和外运前应事先通知审计人员;
(六)对审计组出具的《政府投资项目跟踪审计意见单》中指出的问题和建议应及时进行整改;如有不同意见,应在接到《政府投资项目跟踪审计意见单》之日起3个工作日内向审计组书面提出;
(七)在支付工程进度款时,不论采取何种结算方式,都应先审计、后结算;
(八)认真落实审计决定;
(九)与审计有关的其他规定。
第二十二条 审计部门及其派出的审计组和审计人员在跟踪审计过程中,应当遵守下列规定:
(一)各项审计纪律和廉政纪律以及回避制度; 
(二)做好审前调查工作,编制跟踪审计工作方案,按规定期限完成审计并保证审计质量;
(三)根据《审计准则》和《审计质量控制办法》等有关规定和要求,及时完成“审计证据”、“审计工作底稿”和“审计工作记录”;
(四)及时、准确填写《政府投资项目跟踪审计意见单》,对被审计单位提出的书面意见应自收到之日起2个工作日内给予书面答复;
(五)对合同、隐蔽工程、土方回填和外运的审计应在2个工作日内出具《政府投资项目跟踪审计意见单》;
(六)分期出具工程项目造价审定单,在被审计单位提供资料完备的情况下,应当在10个工作日内出具《造价审定单》,向被审计单位告知审定结果;
(七)根据建设项目实施进展情况,分阶段向审计部门提供概算编制及建设程序审计报告,征地、拆迁审计报告,已完成单位工程或分项工程结算报告以及竣工决算审计报告; 
(八)在跟踪审计过程中,对查出的违法、违规行为及时向审计部门汇报。
第二十三条 对审计中发现的违法、违规行为,由审计部门依据相关审计法律、法规、规章的有关规定予以处罚。
审计人员违反审计规定,出现审计质量过错的,按照相关审计法律、法规、规章的有关规定和审计过错责任追究的有关规定予以处理。


第五章 附 则


第二十四条 本规定自公布之日起施行。



〖2007年1月12日 兰政发【2007】3号文件公布〗


山西省环境污染防治设施管理办法

山西省人民政府


山西省环境污染防治设施管理办法
 (1990年9月22日 山西省人民政府令第19号)




  第一条 为加强环境污染防治设施(以下简称防治设施)的管理,保证防治设施有效地运行,根据《中华人民共和国环境保护法》及有关法律和法规的规定,结合本省实际情况,制定本办法。


  第二条 本办法所称防治设施,是指为防治环境污染而建设的各种处理、净化、控制和综合利用污染物及防治其他公害的设施。


  第三条 本办法适用于本省范围内一切单位的防治设施。


  第四条 各级人民政府应当把防治设施的管理纳入环境保护目标责任制,并作为一项重要的考核内容。


  第五条 各级人民政府的环境保护部门,是对防治设施实行统一监督检查的机关。被检查单位必须如实反映情况,提供资料,不得拒绝或妨碍检查工作的正常进行。
  各级人民政府的行业主管部门,应当对本部门所属企业的防治设施进行管理和监督。


  第六条 拥有防治设施的单位,应制定考核指标,将防治设施的管理纳入本单位的管理体系。


  第七条 所有防治设施应由本单位填报登记表,经行业主管部门审核和环境保护部门审批合格后,领取防治设施合格证(以下简称合格证)。


  第八条 行业主管部门每年应对取得合格证的防治设施进行复查,环境保护部门可视情况随时抽查。经复查或检查不合格的,责令其限期达到合格标准,期满仍不合格的,由原发证机关收回合格证,并加倍征收超标准排污费,直至达到合格标准后,重新领取合格证。


  第九条 拥有防治设施的单位应做到:
  (一)经防治设施处理后的排放物达到国家或地方规定的排放标准,或者防治设施的实际处理能力和污染物的排放浓度达到防治设施的设计要求;
  (二)防治设施与产生污染物的相应设施同时运转,同等维护;
  (三)有专门操作防治设施的人员和管理人员,有健全的岗位责任制、设备维修保养制度、操作规程、监视监测等制度;
  (四)建立防治设施日常运行情况记录台帐,并按规定定期向行业主管部门和环境保护部门填报污染防治设施运行情况表。


  第十条 须暂停、拆除、闲置、改造或更新的防治设施,应经行业主管部门审核后报环境保护部门审批。


  第十一条 防治设施因事故停止运转,应立即采取措施排除故障,并在二十四小时内向行业主管部门和当地环境保护部门报告情况。防治设施停运可能使环境受到严重污染的,应立即停止排放污染物。


  第十二条 各级人民政府的环境保护部门,负责辖区内防治设施的监督检查,其主要职责是:
  (一)发放防治设施合格证,并组织年度复查工作;
  (二)对防治设施的运转和使用情况进行监督检查;
  (三)负责建立辖区内防治设施档案。


  第十三条 各级人民政府行业主管部门,负责本系统的防治设施监督管理工作,其主要职责是:
  (一)制定本系统防治设施管理和考核办法,并组织实施;
  (二)监督本系统防治设施的运行情况,并负责年度复查;
  (三)指导、帮助所属单位解决防治设施管理工作中的有关问题。


  第十四条 有下列事迹之一的单位和个人,由各级人民政府的环境保护部门和有关部门给予表彰和奖励:
  (一)在防治设施管理工作中成绩突出的;
  (二)保持防治设施的正常运转,治理效果显著的;
  (三)对防治设施进行重大革新、改造、效益显著的;
  (四)积极研究、推广新型防治设施,为减少污染物排放贡献突出的。


  第十五条 有下列行为之一的,除责令其限期改正外,对单位给予警告,可以并处五百元以上、三万元以下罚款;对单位负责人和直接责任者给予行政处分,可以并处一百元以上、三百元以下的罚款:
  (一)拒绝或妨碍环境保护部门对防治设施进行检查的;
  (二)责令限期达到合格的防治设施,期满仍不合格的;
  (三)违反本办法第九条有关规定,造成环境污染和危害的。


  第十六条 有下列行为之一的,除责令限期改正外,对单位给予通报批评,可以并处三万元以上,五万元以下罚款;对单位负责人和直接责任者给予行政处分,可以并处三百元以上、五百元以下罚款:
  (一)拒报、谎报防治设施运行情况,或者在被检查时弄虚作假的;
  (二)未经环境保护部门同意,擅自拆除或闲置防治设施,污染物排放超过规定排放标准的;
  (三)违反本办法规定造成污染事故的。


  第十七条 对享受豁免待遇的拨改贷环境污染治理项目,其防治设施建成后半年内不能正常运转的,除按本办法有关规定处罚外,由原豁免单位取消其豁免资格,收回拨改贷资金。


  第十八条 责令限期改正、警告、通报批评、罚款由环境保护部门按有关规定执行。行政处分,由环境保护部门提出建议,按照干部的管理权限办理。


  第十九条 对单位的罚款,由受罚单位在自有资金中支付;对个人的罚款,由受罚者本人承担。
  罚款一律上交财政,纳入财政环境保护专项资金,由环境保护部门按有关规定安排使用,不得挪作他用,受同级财政部门监督。


  第二十条 违反本办法受到处罚的单位,不免除其承担缴纳排污费、超标准排污费和法律、法规规定的其他责任。


  第二十一条 各级人民政府的环境保护部门和其他有关部门的工作人员,违反本办法,滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,应给予行政处分。


  第二十二条 本办法由山西省环境保护局负责解释。


  第二十三条 本办法自发布之日起施行。

利用农村集体建设用地开发房地产的法律途径探析

闫凤翥


  随着城镇化、工业化步伐不断加快,建设用地供需矛盾愈来愈突出。如何解决农村集体建设用地市场准入法律地位问题,已经成为当前农民集体土地改革的一项重要课题。
  自上世纪六十年代农村实行人民公社化四十多年来,土地由私有变为农村集体所有,土地所有权在“公社化”的农业生产过程中其主体为“三级所有”以“生产队为基础”,所有权与使用权基本没有分离,实行一体化管理。自实行家庭联产承包起,土地所有权与使用权分离,所有权归集体,使用权归农户。集体建设用地使用权如何与所有权分离,进入市场问题至今未得到法律上的规定。由于我国长期实行“二元”结构的城乡管理制度。农村集体建设用地在法律上只能用于村办企业、公益事业、农民住房用地,除此之外不得他用。多年以来这项政策和法律没有解禁。直接限制了农民使用自己建设用地开发经营的权利,导致农村商品市场的匮乏,造成城乡经济发展的严重失衡,从而为实现农村小康社会埋下了隐形障碍。
  党的十七届三中全会作出《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(以下简称决定),《决定》将土地利用规划确定的城镇建设用地范围外的集体建设用地的使用、开发、流转、地位做了创新的改革,保留了城市建设用地范围内的集体建设用地的法律规定,这是我国对集体建设用地的管理的法律制度的创新。城镇建设用地范围外的集体建设用地,除集体公益性项目外允许农民依法通过多种方式参与开发经营,成为土地制度改革的直接受益人。目前,城镇建设用地范围外的集体建设用地规模相当大,占集体耕地总量的20-30%。这部分土地经过整理还会释放20%。城市规划区外的农村基础设施薄弱、交通条件差、建设用地分散应因势利导的引导农村集体组织和农民全面、系统、科学、高效的制定利用方案、开发经营方案。各级政府应将这部分建设用地纳入国有土地供应市场,统筹城乡一体化的土地供应市场,减少重复项目、重复投资、合理配置土地资源。对农村集体经营性建设用地,按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则,以公开、规范的“招拍挂”方式出让、转让、出租、抵押、担保、出资、入股、合营等形式流转集体建设用地使用权。在符合规划的前提下,依法保障与国有土地使用权享有平等的权益。
建立健全集体建设用地登记制度,对于土地流转、抵押、担保、出资、入股等享有国有土地同等的登记权。
  实践中,各地已开始逐步将目光转向农村集体建设用地,通过推进集体建设用地流转,为农村发展和城镇建设提供新的用地空间。集体建设用地市场化是个新课题,目前尚无明确的法律规定,处在试点和探索阶段。现结合部分省市自治区在农村集体建设用地上开发经营房地产问题,提出几点思考和建议。
  一、集体建设用地法律地位的演变是开发的可能
  农村集体建设用地,是指农民集体所有的、经依法批准用于非农业建设的土地,包括兴办乡镇企业用地、村民建住宅用地以及乡村建设公共设施和公益事业建设用地。
  目前对集体建设用地开发经营的法律限制条款,《土地管理法》第43条规定,任何单位和个人进行建设需要使用土地的,都必须依法申请使用国有土地;第63条规定,集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。现行法律从土地审批权和用途管制两方面严格控制了农村集体建设用地使用权的开发经营。
  但“破冰”早已开始。早在上个世纪90年代,广东、上海、浙江、江苏等沿海发达省市就有所尝试。从2004年开始,国土资源部与广东、天津合作开展了集体建设用地流转试点。有关政策也逐渐开始“解冻”。2004年出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定:“在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”2006年出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定:“农民集体所有建设用地使用权流转,必须符合土地利用总体规划和村镇规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。”文件明确了农村集体建设用地在符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的前提下允许流转。
  十七届三中全会一项重大的举措就是决定建立严格规范的农村土地管理制度,集体建设用地可以直接入市,打破了以所有制性质屏蔽集体建设用地进入市场的制度障碍,为实现集体土地与国有土地同地、同价、同权,建立城乡统一的建设用地市场提供了政策空间,对于农民以土地权益合法分享工业化和城镇化成果提供了政策支持
  二、建立城乡统一的土地交易市场是开发的前提
  集体建设用地交易,从理论上首先应突破原有特指集体建设用地使用权流转的狭义概念,按照同地、同权、同价,建立城乡统一的土地市场原则,既包括乡镇企业、乡镇村公益事业和公共设施等土地使用权的流转,也应包括农民住宅用地即宅基地的流转。
  城市规划区外的集体建设用地,除可以建设公益事业外,可以根据规划设立开发经营项目、工矿用地、旅游用地、商业用地。农民可以通过招商引资的方式吸引投资、招揽客商,可以将土地作价入股;可以依法转让、转租;可以设定抵押、担保。集体建设用地制度的改革必将为新农村建设、集体土地产权房带来新的活力。城市规划区内的集体建设用地已经列入城市规划用途,因此,不能享受改革的成果。
建立集体建设用地城乡统一市场应掌握的基本原则:以全面开展农村土地整治为基础,以城乡建设用地增减挂钩为平台,以政府指导和企业介入为保障,以维护农民土地权益为根本。
  三、农村新民居建设可以与房地产开发衔接新途径
  在《土地管理法》未修改前,目前主要依据是有关政策,而且从法律、政策、理论层面,都存在一定争议,从全国来看,还停留在试点阶段,尚未全面推开。部分省市虽然已出台了集体建设用地使用权流转管理办法等地方性法规,但只是对非住宅集体建设用地流转进行了一些规范。但实际上,各地对集体建设用地流转的关注点,在于如何通过流转,破解农民住宅用地难题,这种流转,早已突破了狭义的流转概念。近年来国土资源部提出的城乡建设用地增减挂钩,实行的土地置换政策,实际都属于集体建设用地交易的范畴。实践中,一些地方在城中村改造、新民居建设中开展的“收购指标”,就是综合运用“周转用地”和“置换政策”,对集体建设用地的使用权进行了“移位交易”。因此,全面推进集体建设用地市场化,是形势所迫,大势所趋。
  四、利用“挂钩”政策置换城镇建设用地实现房地产开发
  集体建设用地流转的主要目的在于通过盘活现有的存量集体建设用地,在保持区域内建设用地总量不增加,耕地面积不减少的前提下,结合开展农村土地整治,对节余出来的建设用地进行集中安排使用。核心是通过城乡建设用地增减挂钩平台,既满足工业化、城镇化和新农村建设对用地的需求,又能确保耕地占补平衡,从而实现保障发展和保护耕地的双重目标。因此,开展集体建设用地交易,必须遵循的主要原则就是建设用地总量不增加,耕地面积不减少、质量不降低,最终实现建设用地总量和耕地总量两个动态平衡。
  五、利用新的城乡规划实施“城中村改造”房产开发
  《城乡规划法》自2008年1月1日起实施,新一轮城乡规划目前已经制定,新的规划不仅要求制定城市规划,还要制定镇、中心镇、村庄规划,为土地用途的界定提供了新的范围和空间。新的规划是集约用地原则的集中体现。将通过开展集体建设用地交易,最重要的一条就是改变多年来存在的集体建设用地布局散乱、土地利用效率低下、闲置浪费现象突出等问题,通过土地空间的“移位”,权益人的“易主”,实现集中连片开发利用,节约集约用地,形成农村人口、土地、产业相对集中。一是结合新一轮乡镇土地利用总体规划修编和开展新民居建设,在农村逐步推行功能区划,有条件的地方,应积极引导村庄合并,建设中心村和新型农民社区。二是对分散在乡(镇)、村的各类私营、个体企业,也应合理规划,通过土地资源的整合,建立中小企业创业基地,形成一定规模的产业聚集。
  六、依靠政府土地开发指导,积极参与土地市场运作
  集体建设用地流转从深层意义上看,是对城乡土地布局和结构的调整优化。流转的前提是必须符合新一轮土地利用总体规划,不能一轰而起,无序流转,甚至违规操作,应试点先行,逐步推开。土地具有资源、资本、资产三重属性,在土地流转过程中,要充分发挥政府的主导作用,统筹规划,合理引导,加强监督管理。在农村土地整治和新民居建设中,要允许和鼓励企业介入,通过市场方式运作土地流转。同时必须建立集体建设用地流转的有形市场,按照公开、公平、公正的原则,在集体建设用地出让中逐步推行“招拍挂”制度。
  七、坚持自愿有偿,保障农民权益是集体土地开发的重点
  土地是农民生存和发展的基础,开展集体建设用地流转,必须把维护农民合法权益放在首位,从长远考虑,要确保农民生活有依靠、生计有保障。目前个别地方在开展新民居建设中,通过土地置换,将集体建设用地大量转征为国有土地,甚至在城镇近郊,将集中建设的中心村土地也转征为国有土地,农民彻底失去了土地的所有权,这种苗头性倾向应引起注意。在城镇规划区内,一部分集体建设用地可以转征为国有土地,但不一定所有的集体建设用地都要转为国有土地,应尊重农民意愿。在目前土地两种所有权并存的情况下,应尽可能保留一部分集体建设用地所有权,使农民可以获得长期的土地收益。
  八、“拆旧建新”式改造开发房地产继续受限
  2010年3月,国土资源部下发的《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》指出:因地制宜地推进“空心村”治理和旧村改造。各地要结合新农村建设,本着提高村庄建设用地利用效率、改善农民生产生活条件和维护农民合法权益的原则,指导有条件的地方积极稳妥地开展“空心村”治理和旧村改造,完善基础设施和公共设施。对治理改造中涉及宅基地重划的,要按照新的规划,统一宅基地面积标准。对村庄内现有各类建设用地进行调整置换的,应对土地、房屋价格进行评估,在现状建设用地边界范围内进行;在留足村民必需的居住用地(宅基地)前提下,其他土地可依法用于发展二、三产业,但不得用于商品住宅开发。这里只限制“村庄内”建设用地,没有限制村庄外建设用地,只限制商品住宅开发,没有限制其他商业开发。
  九、农民有偿取得的宅基地为将来土地入市提供了开发可能
  2010年3月,国土资源部下发的《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》指出:经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方,允许村委会对新申请宅基地的住户实行宅基地有偿使用。虽然对宅基地流转未有新的政策规定。但提出农村宅基地管理制度改革的目标是“完善农村宅基地制度,严格宅基地管理,依法保障农户宅基地的用益物权”,其核心是完善农民宅基地使用权,有偿取得就会产生市场价格,就有交易的参考基础,农村宅基地就会出现:“划拨”和“出让”之分,“出让”的就是交易的原型,划拨的继续禁止交易,如同国有土地一般。有偿方式取得的宅基地使用权为开发房地产提供了土地资源。


文/闫凤翥 国务院经济研究中心特邀研究员 河北冀港律师事务所主任