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关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考/陈敏

时间:2024-07-09 12:36:20 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9614
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关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考

辽宁法大律师事务所 陈敏

一.目前我国房地产中介市场发展现状

加入WTO后的中国,房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大,二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景,房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例,2002年之前在上海,外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业,如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务,而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业,如普通二手房、商品房的买卖租赁业务,彼此之间的竞争并不激烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度,标志着外资中介开始大规模进入中低端市场,要在中低端市场一显身手;而本土中介公司则进军公寓、别墅等高端物业的租售市场,预示着房地产土、洋中介的"肉搏"战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连,房地产销售市场的内外销并轨,也充分体现了WTO国民待遇原则,由此可见外资中介为高端外销房公寓服务,本土中介为中低端内销房、二手房服务的局面将最终会打破。

今天的房地产中介服务,不再是单一的房地产咨询、价格评估,还有房地产经纪等活动,房地产中介企业也不再是单一为卖方(即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人)服务,更多的要对消费者即购房者负责,充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险,因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。

二.房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人(使用人)、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险,实现交易目的,获得预期利益。

(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务,其中比较常见的法律问题有:

1. 来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件,就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人,其在房地产市场进行交易的动机各不相同,有的人想卖小房换大房,有的人想低价买高价卖,有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机,还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如,夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋;房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售;职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定,或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋,是出于对中介机构专业人士的信任和信赖,因此,对于交易主体是否合法,房地产中介机构应当进行严格的审查,如果中介机构未尽审查义务,导致合同无效,给交易一方造成损失了,就应当承担相应的责任。

2. 来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋,中介机构应当对房屋的有关情况予以调查,如果出现下列情况,中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让:①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围;②房屋权属有争议或者房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的;③房屋已设定抵押,未经抵押权人书面同意转让的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的;④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务,给合同一方(一般指买方)造成损失的,应当承担赔偿责任,当然如果是委托人(一般指卖方)刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的,则由委托人承担相应的赔偿责任。

3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产,其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记,出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费,办理产权过户手续,房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中,如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议,其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现,房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定,这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险,关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解,谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托代理、独家代理等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失,还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况,如中介机构未能尽到谨慎审查的义务,致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的,房地产中介机构应承担赔偿责任。

(二). 房地产评估过程中出现的法律风险:

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制,对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下,估价风险与主观因素关联较大,如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响,使估价目的与估价方法、估价价值不匹配,或估价报告文字叙述不当,造成委托方误解,或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握,而导致估价结果与事实相差悬殊,从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险,主要表现有估价人员工作态度不认真,估价报告质量低劣,或受自身执业能力限制,使估价结论发生较大偏差,在未明确委托评估房地产的情况下,就盲目估价,导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下,轻率确定经济性贬值率或贬值额,以及估价人员与委托方有利害关系,使估价结论失去公允性,从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险,主要系客观因素引发的风险。

江西省企业投资项目备案办法

江西省人民政府


江西省企业投资项目备案办法(附:英文译本)



  《江西省企业投资项目备案办法》已经2006年4月12日省人民政府第43次常务会议审议通过,现予公布施行。
     省长 黄智权
       二○○六年四月十四日
  
       江西省企业投资项目备案办法
  
  第一条 为规范企业投资项目的备案管理,落实企业投资决策自主权,根据《国务院关于投资体制改革的决定》和《国家发展改革委关于实行企业投资项目备案制指导意见的通知》,结合本省实际,制定本办法。
  第二条 本省行政区域内企业投资项目的备案,适用本办法。
  本办法所称的企业投资项目,是指企业不使用政府性资金,投资建设国务院颁布的《政府核准的投资项目目录》、《江西省政府核准的投资项目目录》以及国家法律法规和国务院专门规定禁止投资以外的项目。
  第三条 县级以上人民政府发展改革(计划)行政主管部门和经济贸易行政主管部门为企业投资项目备案机关。企业基本建设类投资项目由发展改革(计划)行政主管部门备案;企业技术改造类投资项目由经济贸易行政主管部门备案。
  环境保护、国土资源、城市规划、安全生产监督管理等有关部门,应当在各自职责范围内协助做好企业投资项目备案工作。
  项目备案机关和有关部门应当建立信息共享机制,加强联系和沟通,为企业投资提供便利。
  第四条 企业投资建设实行备案制的项目,应当根据项目类别和规定的备案权限,向相应的项目备案机关申请备案。
  第五条 中央驻赣企业、省管企业投资项目由省人民政府项目备案机关备案。其他企业投资项目,按照属地原则,由项目所在地市、县(区)人民政府项目备案机关备案。法律、法规或者规章另有规定的,从其规定。
  设区市与县(市、区)人民政府项目备案机关备案权限的划分,由各设区市人民政府确定。
  第六条 项目申报单位申请备案,应当向项目备案机关提交企业投资项目备案申请表。
  企业投资项目备案申请表包括下列内容:
  (一)项目申报单位基本情况;
  (二)项目名称;
  (三)建设性质;
  (四)建设地点;
  (四)建设规模和主要建设内容;
  (五)总投资和资金来源。
  项目申报单位应当对企业投资项目备案申请表内容的真实性负责。
  第七条 项目备案机关应当将企业投资项目备案所涉及的法律、法规、规章和政策,以及企业投资项目备案申请表格式文本予以公布,方便企业查询、索取。
  第八条 项目备案机关对企业投资项目的下列内容进行审查:
  (一)是否属于备案范围;
  (二)是否属于本机关管辖范围;
  (三)是否符合国家产业政策;
  (四)是否符合法律、法规、规章的规定。
  第九条 企业投资项目备案申请表不符合要求的,项目备案机关应当当场或者在3个工作日内一次告知项目申报单位补正。
  企业投资项目备案申请表符合要求的,项目备案机关应当当场受理。
  第十条 项目备案机关应当自受理企业投资项目备案申请之日起5个工作日内,作出是否备案的决定,并向社会公布。符合备案规定的,予以备案,发给企业投资项目备案通知书;不符合备案规定的,不予备案,发给不予备案通知书,并说明理由。
  项目备案机关应当将企业投资项目备案通知书和不予备案通知书抄送相关行政主管部门。
  第十一条 环境保护、国土资源、建设、城市规划、安全生产监督管理、质量监督等部门,应当按照职能分工,对项目备案机关予以备案的项目依法审查和办理相关手续;对应当备案而未备案以及项目备案机关不予备案的项目,不予办理相关手续。
  第十二条 各级项目备案机关应当对企业投资项目的备案材料进行整理、归纳、分析,做好社会投资的监测工作,并及时向上级项目备案机关报送相关材料。
  第十三条 已备案项目有下列情形之一的,应当重新办理备案手续:
  (一)项目法人发生变化的;
  (二)建设地点发生变更的;
  (三)变更建设方案可能对环境、安全生产等产生重大不利影响的。
  第十四条 企业投资项目备案通知书的有效期为2年,自送达之日起计算。
  企业投资项目在备案通知书有效期内未开工的,项目申报单位需要继续建设,应当在有效期届满前30日内向原项目备案机关申请延续,原项目备案机关应当在备案通知书有效期届满前作出是否准予延续的决定。
  第十五条 项目备案机关应当加强备案项目的监管,对项目申报单位以拆分项目、提供虚假材料等不正当手段取得企业投资项目备案文件的,应当撤销该项目的备案;对未予备案擅自开工建设以及不按备案内容进行建设的项目,应当责令其停止建设,并依法追究有关单位和责任人的责任。
  第十六条 项目备案机关工作人员在备案过程中玩忽职守、滥用职权或者徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第十七条 事业单位、社会团体等非企业单位投资建设备案范围内的项目,按照本办法进行备案。
  第十八条 本办法自公布之日起施行。

英文译本
Decree of the People’s
Government of Jiangxi Province
No.
146
Measures of Jiangxi Province for
Record-keeping of Enterprise Investment Projects examined and approved at the
43rd Executive Meeting of the People’s Government of Jiangxi Province on April
12, 2006 are hereby promulgated and shall be effective as of the date of
promulgation.

Governor: Huang
Zhiquan
April 14,
2006
Measures of Jiangxi
Province for Record-keeping of Enterprise Investment
Projects
Article 1These Measures are formulated in accordance with the
Decision of the State Council on the Reform of the Investment System and the
Circular of the National Development and Reform Commission about the Guidelines
for Implementing the Record-keeping System of Enterprise Investment Projects
with actual situations of the province taken into account for the purpose of
standardizing the record management of the enterprise investment projects and
facilitating the exercise of
autonomous decision-making right of enterprises in
investment.
Article 2These Measures apply to reporting for the record of the
enterprise investment projects within the administrative areas of the
province.
The term
“enterprise investment projects” in these Measures refers only to the projects
(which are free of government funds) listed in《Catalogue of
Investment Projects Approved by the Government》and《Catalogue of
Investment Projects Approved by the Government of Jiangxi
Province》;it also refers
to all other projects with the exception of those in violation of state laws and
regulations or prohibited by the State Council.
Article 3The administrative competent
departments of development and reform (planning) and the administrative
competent departments of economy and trade of the people’s governments at or
above the county level are the record-keeping organs for enterprise investment
projects. The competent departments of development and reform (planning) of the
people’s governments are responsible for the record-keeping of capital
construction of the enterprise investment projects; the competent departments of
economy and trade are responsible for the record-keeping of technical renovation
for the enterprise investment projects.
The departments
responsible for environmental protection, national land resource management,
urban planning, supervision and management of safe production shall assist with
the record-keeping of the enterprise investment projects within their respective
realms of functions and
duties.
The
record-keeping organs and the relevant departments shall establish an
information-sharing mechanism strengthening connection and communication between
them for the sake of facilitating the enterprise
investment.
Article 4The enterprise investment projects which need to report
for the record shall apply to the corresponding record-keeping organs for being
reported for the record according to the project category and prescribed extent
of power in record-keeping.
Article 5The investment projects of the Jiangxi-based state-run
enterprises and the provincial enterprises are reported for the record to the
record-keeping organ of the provincial people’s government. Other enterprise
investment projects are reported for the record to the record-keeping organs of
people’s governments of the prefecture, municipality or county (district) where
the projects exist according to the domicile principle. However, if otherwise
specifically provided by laws, regulations or rules, they shall
prevail.
The division of
the power extent of the record-keeping organs of the municipality with
subordinate administrative areas and county (municipality, region) people’s
governments is defined by the people’s government of the municipality with
subordinate administrative areas.
Article 6Any project unit which reports for the record shall
submit an application form of enterprise investment project to the
record-keeping organ.
The application
form of enterprise investment project includes the following
contents:
(1) the basic
conditions of the project application unit;
(2) the name of the
project;
(3) construction
nature;
(4) construction
site;
(5) construction scale
and the main construction contents; and
(6) total investment
and its source.
The project
application unit shall be responsible for the genuineness of the contents in the
application form of enterprise investment project.
Article 7The record-keeping organs shall make public the laws,
regulations, rules and policies concerning the record-keeping of enterprise
investment projects and the application form format for the record-keeping of
enterprise investment projects to make them accessible to the enterprises on
request.
Article 8The record-keeping organs shall examine the following
contents of the enterprise investment projects:
(1) whether the
projects are within the scope of the record;
(2) whether the
projects are within the scope of their
jurisdiction;
(3) whether the
projects conform to the national industry policy; and
(4) whether the
projects conform to the stipulations of laws, regulations and
rules.
Article 9Where the application form of the enterprise investment
project does not meet the requirements, the record-keeping organ shall ask the
project application unit to make corrections and amendments on the spot or once
and for all within three working days.
Where the
application form of the enterprise investment project meets the requirements,
the record-keeping organ shall accept the application on the
spot.
Article 10The record-keeping organ shall decide whether to accept
the record application or not within five days from the date of acceptance of
the application for reporting for the record of the enterprise investment
project and make it known to the society. If the application conforms to the
stipulations for record-keeping, the record-keeping organ shall accept the
application, notifying the applicant of its decision to put on record the enterprise investment project; if the
application does not conform to the stipulations for record-keeping, the
record-keeping organ shall not accept the application, notifying the applicant
of its decision to not accept to put on record the enterprise investment project
together with the reasons for it.
The
record-keeping organ shall send a copy of the notice of accepting or not
accepting the record application of the enterprise investment project to the
relevant administrative competent departments.
Article 11The departments responsible for environmental
protection, national land resource management, urban planning, supervision and
management of safe production shall examine projects filed on record by the
record-keeping organs and handle the relevant procedures according to laws and
their respective functions and duties. As for the projects which should have
been reported for the record but have not been done so or the projects whose
applications were not accepted by the record-keeping organs, those departments
shall not handle the relevant procedures.
Article 12The record-keeping organs at the different levels shall
sort out, classify and analyze the recorded materials of the enterprise
investment projects, keep a close watch on the social investment and submit the
relevant data to the higher record-keeping organs on time.
Article 13Where projects for the record have any one of the
following circumstances, the archival procedures shall be handled
again.
(1) the change of the
legal person of the project;
(2) the change of the
construction site; and
(3) the change of the
construction scheme can produce great negative influence on the environment,
safe production, etc.
Article 14The notice of record-keeping of the enterprise
investment project is valid for two years, starting from the date of
service.
Where the
construction of the enterprise investment project has not started and the
project application unit which needs to undertake the construction shall apply
to the original record-keeping organ for extension of construction within 30
days prior to the expiry of the validity period of the notice. The original
record-keeping organ shall make a decision whether or not to approve the
extension prior to the expiry of the notice .
Article 15The record-keeping organs shall strengthen the
supervision and management of the projects for the record. Where any project
application unit obtains the record-keeping document of the enterprise
investment project by inappropriate means such as dismembering the project,
providing the false materials, etc., the record-keeping organ shall dissolve the
record-keeping of the project. Where any project application unit starts
construction without authorization or constructs the project which is not in
accordance with the record-keeping contents, the record-keeping organ shall
order the unit to stop the construction and investigate the relevant unit and
its responsible person for their legal liability.
Article 16Where a staff member of any organ neglects his duties,
abuses his power or resorts to cheating for his self purposes, he shall be given
an administrative sanction; if a crime is committed, he shall be investigated
for criminal liability.
Article 17The record-keeping of the investment projects of the
non-enterprise units such as public institutions and social organizations, etc.
shall be handled in accordance with these measures.
Article 18Measures shall be effective as of the date of
promulgation.


   ◇冯晓青 中国政法大学 教授

  关键词: 商标法,第三次修改,立法完善
  内容提要: 修改《商标法》是完善我国商标制度的重要保障。我国现行《商标法》第三次修改经过几年研究和讨论,逐步成熟。全国人大常委会最新初步审议并向社会公开征求意见的修改草案,较之于现行法有很大进步。但是,仍然存在一些值得完善之处。


  商标法是知识产权法律制度的重要组成部分,其制定和实施对于保护商标专用权,强化商标管理,维护社会主义市场经济秩序,推动我国经济社会发展等方面具有重要作用。我国现行
 《商标法》的制定与实施就是体现。然而,随着当前我国经济社会发展,《商标法》一些规定的立法滞后性日益明显,迫切需要进一步修改和完善。这次修改《商标法》,在总体思路上把握了以下三点:一是在与我国参加的国际条约保持一致的前提下,重在立足国内实际需要进行修改。二是加强针对性,围绕实践中存在的主要问题完善有关制度。三是采取修正案的形式,保持现行商标法体例结构的稳定性。[1]
  2012年10月31日,国务院常务会议审议通过《中华人民共和国商标法修正案(草案)》(下称《修正草案》),决定将其提请全国人大常委会审议。同年12月24日召开的十一届全国人大常委会第三十次会议初次审议了该草案,形成了修改后的《中华人民共和国商标法修正案(草案)》(以下简称《修正草案稿》),向社会公开征集意见。商标法修改,既涉及程序优化的内容,也涉及实体保护内容,修改内容较多,如增加了可以注册的商标的要素和审查意见书制度,对异议人限制了条件,禁止抢注明知是他人的在先商标,明确了驰名商标个案认定、被动保护制度。在商标专用权的保护方面也做了一些规定,如增加了侵犯商标专用权行为的类型,提高了法定赔偿数额标准,引进了惩罚性赔偿制度和欧美文书提供令制度等。以下选取其中部分重要内容加以评述,并提出进一步的修改建议。
  一、修改商标申请注册制度以方便申请人申请注册商标
  如何便利申请人申请注册商标,简化申请手续,充分保障申请人的利益,是《商标法》修改的重要内容。为此,《修正草案稿》在以下方面做了重要修订。
  其一是充实了可以申请注册为商标的构成要素。在本次修改中,增加了在一定条件下声音和单一颜色可以申请注册为商标的规定。从理论上说,商标注册行为是一种确立私权的行为,商标法应尽量为申请人申请注册商标提供多样化的选择,这样既可以增加商标注册的覆盖面,又可以丰富文化生活。因此,从商标注册构成要素的发展来看,总的趋势是不断扩大可以申请注册的构成要素的范围,这既符合商标使用的实际需要,也反映了国际商标领域的发展趋势。本次增加声音与单一颜色在一定条件下可以申请注册为商标的规定就是体现。《修正草案稿》第8条第2款规定:“在商品、商品包装上使用的单一颜色,通过使用取得显著特征,能够将该商品与其他的商品区别开的,可以作为商标申请注册。”[2]可以预料,随着技术和社会经济的发展,还会有更多的元素加入到商标注册构成要素之中。
  其二是一表多类申请制度。一表多类制度是相对于一表一类制度而言的。传统的一表一类制度不利于申请人申请不同类别商品的注册商标。随着市场经济的发展,以企业为代表的申请人越来越需要在多个类别上申请注册同一商标,以加强商标战略规划,为企业未来的生产经营铺路。在我国未明确建立防御商标制度的情况下,实行一表多类制度也有利于企业实施驰名商标战略。因此,此次修改增加一表多类制度是有必要的。《修正草案稿》新增第22条第2款规定:“商标注册申请人可以通过一份申请就多个类别的商品申请注册同一商标,具体办法由国务院工商行政管理部门规定”。该规定确立了申请人可以在一份申请书中就多个类别的商品申请注册同一商标的“一表多类”制度。
  其三是增加了审查意见书制度。根据《修正草案稿》规定,商标局审查员在商标注册申请审批过程中,可以针对申请文件的缺陷提出审查意见,并发出审查意见通知书,以便及时修改,而不是直接予以驳回。其第29条规定:“在审查过程中,商标局认为商标注册申请内容需要说明或者修正的,可以向申请人发送《审查意见书》,要求其自收到《审查意见书》之日起30日内做出说明或者修正。申请人逾期未做出说明或者修正的,不影响商标局做出审查决定”。该制度显然是借鉴了专利申请审查制度,其合理之处是尽量照顾商标注册申请人的利益,在不存在实质性缺陷的前提之下,申请人可以按照审查员的修改意见及时进行修改,争取早日被核准注册。如果直接驳回,则不利于申请人及时获得商标注册。而且,申请人很可能会在克服申请书件缺陷的基础上再一次提交申请,这样不利于提高申请效率,也增加了审查员的工作负担。
  其四是完善了异议制度。异议制度的本旨是防止被核准的注册商标不符合商标法的规定,从而损害公众的利益和商标法的权威性。但在我国商标实践中,现行异议制度出现了“异化”现象,就是在很多情况下被作为恶意阻止他人商标申请获得注册的手段。另外,现行异议制度还存在程序冗长、效率低下的缺陷,因为在异议人提出异议的情况下,如果一方当事人对异议决定不服,可以申请异议复审,对异议复审结果不服,还可以提起行政诉讼。可见,改革现行商标异议制度势在必行。为此,一则需要限定申请异议的异议人范围以及提起异议的条件,二则需要简化异议程序。
  《修正草案稿》将异议人限定为在先权利人或者利害关系人,大大缩小了可以异议的范围,有利于遏制恶意异议现象。《修正草案稿》第33条规定:“对初步审定的商标,自公告之日起3个月内,在先权利人或者利害关系人认为违反本法第13条、第15条、第16条第1款、第30条、第31条、第32条规定的,可以向商标局提出异议。公告期满无异议的,予以核准注册,发给商标注册证,并予公告。”与现行《商标法》第30条“对初步审定的商标,自公告之日起3个月内,任何人均可以提出异议”规定相比,提起异议的主体和理由大大受到限制,这必将有力地遏制商标异议实践中存在的异化现象,同时对商标注册不当行为予以监督和纠正。
  《修正草案稿》简化了商标注册申请异议相关程序,取消了商标局针对商标异议进行审查并作出裁定的环节,明确了商标局对商标异议申请审查后直接作出准予或者不准予注册的决定。
  《修正草案稿》第35条规定:“对初步审定、予以公告的商标提出异议的,商标局应当听取异议人和被异议人陈述事实和理由,经调查核实后,做出是否准予注册的决定,并书面通知异议人和被异议人。商标局做出准予注册决定的,发给被异议人商标注册证,并予以公告。异议人不服的,可以依照本法第44条的规定向商标评审委员会请求宣告该注册商标无效。商标局做出不予注册决定,被异议人不服的,可以自收到通知之日起30日内向商标评审委员会提出不予注册复审申请。对商标评审委员会的决定不服的,可以自收到决定之日起30日内向人民法院起诉。人民法院应当通知异议人作为第三人参加诉讼。”这一规定,在保障异议人和被异议人获得法律救济权利的同时,简化了商标异议裁定的复审程序,有利于优化商标注册程序。
  其五是适应社会信息化趋势和要求,明确了电子申请的合法性。《修正草案稿》将现行《商标法》第19条改为第21条,增加一款,作为第2款:“商标注册申请等有关文件,可以以纸质书面方式或者电子方式提出。”这一规定,大大便利了申请人办理商标注册申请等相关事宜,是商标法实施现代化的重要标志之一。
  二、修改商标使用制度、规范商标使用行为以保障公平竞争秩序
  商标法是一部规范市场经济公平竞争秩序的知识产权法,其与反不正当竞争之间具有千丝万缕的联系。其中,防止商标被混淆、误导,以保护消费者利益,维护公平竞争秩序,是其重要立法宗旨。在实践中,受利益的驱使,一些市场经济主体不惜以损害他人商标利益为代价,抢注他人在先使用商标,或者将他人注册商标用作企业的字号,损害商标所有人的利益。另外,驰名商标保护也存在“异化”现象,如不少企业在通过行政认定或者司法认定驰名商标后,便急于将其作为广告大量宣传,违背了驰名商标制度的本意。同时,商标法是通过鼓励和促进商标的使用而促使厂商创牌,实施商标战略的,因此促进商标的使用无疑需要在商标制度中得到充分体现。商标法本身也是一个利益平衡机制,它需要协调和平衡注册商标与未注册商标、商标所有人与使用人、商标权人与竞争性厂商等之间的利益关系。基于这些考虑,《修正草案稿》在以下方面做了完善和优化。
  (一)明知他人未注册商标使用在先而违法抢注,不予注册
  未注册商标保护,一直是商标法需要解决的问题之一。我国商标制度实行自愿注册原则,这就使得在实践中势必存在大量的未注册商标。未注册商标虽然未获得注册,但并不意味着不存在不受保护的利益,特别是就享有一定知名度的未注册商标,甚至驰名的未注册商标而言,如果这类商标被他人抢注而不予以制止,则抢注者可以坐收渔利,这不利于维护和倡导诚实信用原则。为此,我国近些年来修改商标法时,增加了对未注册知名商标和驰名商标的保护。然而,对于一般情况下的未注册商标的保护,现行《商标法》保护不力。为了强化商标注册,适用诚实信用原则,有效保障在先使用的未注册商标所有人的利益,《修正草案》明确了明知他人未注册商标使用在先而违法抢注,不予注册。《修正草案》在第15条中增加一款,规定:“就同一种商品或者类似商品申请注册的商标与他人在先使用的商标相同或者近似,申请人与该他人具有前款规定以外的合同、业务往来关系或者其他关系而明知该他人商标存在,该他人提出异议的,不予注册。”
  (二)禁止将他人注册商标用作企业字号的不正当竞争行为
  禁止将他人注册商标用于企业字号,这在我国有关商标的部门规章和司法解释中都有规定。事实上,我国台湾地区“商标法”对此也有规定。例如,其2003年“商标法”第62条规定:未得商标权人同意,有下列情形之一者,视为侵害商标权:明知为他人著名之注册商标而使用相同或近似之商标或以该著名商标中之文字作为自己公司名称、商号名称、域名或其他表彰营业主体或来源之标识,致减损著名商标之识别性或信誉者;明知为他人之注册商标,而以该商标中之文字作为自己公司名称、商号名称、域名或其他表彰营业主体或来源之标识,致商品或服务相关消费者混淆误认者。为了协调注册商标与企业字号的关系,防止他人不正当地利用他人注册商标做字号使用,损害商标权人的利益,《修正草案稿》作了这一规定。其第57条规定:“将他人驰名商标、注册商标作为企业名称中的字号使用,误导公众,构成不正当竞争行为的,依照《中华人民共和国反不正当竞争法》处理”。这一规定一方面宣誓了这类行为的违法性质,另一方面则与我国《反不正当竞争法》相衔接,有利于在实践中明确这类行为的性质,及时予以法律规制。
  (三)明确驰名商标实行“个案认定、被动保护”原则
  驰名商标制度无疑是商标制度的重要内容。由于我国加入了《巴黎公约》和《与贸易有关的知识产权协议》(《TRIPS协定》),保护驰名商标已成为我国应当履行的国际义务。驰名商标保护的本意是在发生商标争议时为其所有人提供一定程度的特殊保护。目前我国驰名商标制度日渐完善,除了在《商标法》中予以明确外,有关司法解释和部门规章中也有比较详细的规定,并贯彻了驰名商标“个案认定、被动保护”的原则。但是,在实践中,将个案认定的驰名商标当做广告宣传的现象非常普遍,从而异化了驰名商标制度。正如《修改草案(说明)》所指出的一样:“驰名商标认定是对事实的确认,应仅对争议的案件有效。但是,一些驰名商标所有人将其商标被认定为驰名商标宣传为其商品或者服务的质量得到国家承认,误导了消费者。”因此,很有必要在《商标法》中对此作出明确规定。《修正草案稿》新增第14条第1款,规定:“驰名商标应当根据当事人的请求,作为处理涉及商标案件需要认定的事实进行认定。”这一规定,也有利于遏制实践中普遍存在的拿个案认定的驰名商标做广告的行为。
  (四)明确未注册商标在先使用权制度
  现行《商标法》并未对这些在先使用的未注册商标给予充分的保护。[3]为了维护在先使用的未注册商标使用人的利益,协调其与注册商标所有人之间的利益关系,实现商标法追求的公平、正义价值目标,一些国家和地区建立了在先使用的未注册商标的在先使用权制度。《修正草案稿》的规定,就是对这些制度借鉴的体现,也深刻地反映了在先注册前提下如何兼顾在先使用的考量。根据《修正草案稿》第58条规定,“商标注册人申请商标注册前,他人已经在同一种商品或者类似商品上使用与注册商标相同或者近似的商标的,注册商标专用权人无权禁止该使用人在原使用范围内继续使用该商标,但可以要求其附加适当区别标识。”换言之,商标注册人在其申请注册前,如果他人已经针对相同或者近似的商标在相同或者类似的商品上使用,则他人在施加一定区别性标记的情况下可以在原有范围内继续使用。上述规定实质上是确认了在先使用的未注册商标的先使用权制度。本文对上述规定持肯定态度,认为它在商标法律制度上具有非常重要的意义和价值。
  此外,如果《修正草案稿》关于在先使用权的规定最终获得通过,在实践中发生的相关纠纷中,可能作为被告的在先使用的未注册商标所有人,需要以证据证明其具有“在先使用”的事实。也就是说,在先使用人在原告的注册商标注册申请之日前已在商业活动中在相同或者类似的商品上使用了相同或者近似的商标。本文认为,对这种使用不应作过于宽松的解释,应当属于在相同或者类似商品上进行商业性使用,仅仅是具有广告性质的使用不应认定为在先使用,以免损害注册商标所有人的利益。
  我国商标法实行商标自愿注册制度,这也等于是承认了未注册商标在商标法中的合法地位。现实中未注册商标的数量众多。在理论上,关于未注册商标的法律地位和受法律保护状况也一直是知识产权学界探讨的主题之一。未注册商标之所以存在,有其特殊原因,在一些特殊情况下未注册商标的存在甚至还有很强的经济上或经营管理上的合理性,特别是对那些短暂流通的产品、新产品而言。无论如何,未注册商标的法律地位及其法律保护问题值得深入研究。除了完善现行《商标法》第13条关于未注册驰名商标保护和第31条关于在先使用的有一定知名度的未注册商标保护制度外,对一般意义上的在先使用的未注册商标所有人赋予上述一定条件下的在先使用权有其合理性。
  事实上,对于在先使用的未注册商标,根据现行《商标法》第41条规定和《商标审理标准》的解释,还可以得出对普通的在先使用的未注册商标所有人注册优先权的确认和保护。现行《商标法》第41条第1款规定,已经注册的商标,违反本法第10条、第11条、第12条规定的,或者是以欺骗手段或者其他不正当手段取得注册的,由商标局撤销该注册商标;其他单位或者个人可以请求商标评审委员会裁定撤销该注册商标。《商标审理标准》第5部分则认为,《商标法》第41条第1款所称“其他不正当手段取得注册”是指基于进行不正当竞争、牟取非法利益的目的,恶意进行注册的行为。这类情形是指在《商标法》第13条、第15条、第31条等条款规定的情形之外,确有充分证据证明系争商标注册人明知或者应知为他人在先使用的商标而申请注册,其行为违反了诚实信用原则,损害了他人的合法权益,损害了公平竞争的市场秩序,系争商标应不予核准注册或者予以撤销。无疑,在保留上述规定的情况下,我国对在先使用的未注册商标的保护趋向于体系化,这有利于更好地实现在先使用的未注册商标所有人与相关主体之间的利益平衡。
  (五)建立注册商标未使用不予赔偿制度
  我国现行《商标法》第56条也规定了“侵犯商标专用权”的赔偿问题。该条第1款规定,侵犯商标专用权的赔偿数额,为侵权人在侵权期间因侵权所获得的利益,或者被侵权人在被侵权期间因被侵权所受到的损失,包括被侵权人为制止侵权行为所支付的合理开支。第2款规定,侵权人因侵权所得利益,或者被侵权人因被侵权所受损失难以确定的,由人民法院根据侵权行为的情节判决给予50万元以下的赔偿。第3款则特别规定了一种不承担赔偿责任的情形,即“销售不知道是侵犯注册商标专用权的商品,能证明该商品是自己合法取得的并说明提供者的,不承担赔偿责任”。2002年10月16日起施行的《最高人民法院关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14~17条则对上述规定进行了细化。
  上述立法规定和司法解释,比较系统地规定了商标侵权纠纷案件中如何确定损害赔偿额,包括具体的计算方法在内。在“不承担赔偿责任”的情形中,只有“销售不知道是侵犯注册商标专用权的商品,能证明该商品是自己合法取得的并说明提供者”这种情况。至于为何这种情况下销售商不用承担侵权赔偿责任,与侵权损害赔偿过错责任原则有较大的关系。[4]
  《修正草案稿》对现行《商标法》上述规定做了一定程度的修改。其将现行《商标法》第56条改为第62条。其中第1款修改为:“侵犯商标专用权的赔偿数额,按照权利人因被侵权所受到的实际损失或者侵权人因侵权所获得的利益确定,也可以参照该注册商标使用许可费确定;对恶意侵犯商标专用权、情节严重的,可以在按照上述方法确定数额的一倍以上三倍以下确定赔偿数额。赔偿数额应当包括权利人为制止侵权行为所支付的合理开支。人民法院为确定赔偿数额,在权利人已经尽力举证,而与侵权行为相关的账簿、资料主要由侵权人掌握的情况下,可以责令侵权人提供与侵权行为相关的账簿、资料;侵权人不提供或者提供虚假的账簿、资料的,人民法院可以参考权利人的主张和提供的证据判定赔偿数额。”第2款修改为:“前款所称权利人因被侵权所受到的实际损失、侵权人因侵权所获得的利益、注册商标使用许可费难以确定的,由人民法院根据侵权行为的情节判决给予100万元以下的赔偿。”同时,增加一款,作为第4款:“注册商标专用权人请求赔偿,被控侵权人以注册商标专用权人未使用注册商标提出抗辩的,人民法院可以要求注册商标专用权人提供此前3年内实际使用该注册商标的证据。注册商标专用权人不能证明此前3年内曾经实际使用过该注册商标,也不能证明因侵权行为受到其他损失的,被控侵权人不承担赔偿责任。”
  值得注意的是,《修正草案稿》规定了“注册商标一定期限内未使用不予赔偿制度”。本文对该制度表示赞同,认为其体现了商标法促进商标使用的意旨和商标法对被控侵权人的公平保护。
  当然,“未予使用”本身需要予以明确的界定,限于提起诉讼前3年内。之所以这样规定,是与现行《商标法》关于连续3年不使用予以撤销制度相衔接的,因为在连续3年不使用时,注册商标所有人的注册商标可以被撤销,如果此时其主张侵权赔偿,理应不予支持。
  此外,关于注册商标未使用不予赔偿制度的实施,可能会有一种担忧,即虽然注册商标所有人注册商标没有被使用,侵权人行为谈不上占有权利注册商标的商誉、实际损害和消费者混淆等问题,但它仍然会对权利人未来市场信誉产生不良影响,因为毕竟是侵权人“张冠李戴”,阻断了权利人以其商标开拓市场的未来之路。本文则认为,这种担心是不必要的,因为这种风险是由于权利人怠于行使权利而造成的。
  注册商标未使用不予赔偿制度确实具有促进商标使用的功能,因为该制度表明,商标注册后在一定时间内不使用,不仅存在导致其商标被撤销的风险,而且即使他人在相同或者类似商品上使用了相同或者近似的商标,权利人也无从获得赔偿。如果商标具有市场价值,权利人当会尽量促成其使用,从而有利于实现商标法鼓励商标使用并在此基础上通过改善商品或服务质量等方式积累商标信誉等目的的实现。
  三、强化对商标专用权有效而公平的保护,提高商标专用权的保护水平
  商标专用权保护始终是商标法的核心内容。从我国近些年来商标制度的发展来看,商标专用权的保护水平也呈不断提高之势,这与知识产权制度的扩张史是一致的。同时,商标专用权保护也不是绝对的,在一定条件下需要受到一定限制,以维护相关当事人之间的利益平衡。就本次修改而言,《修正草案稿》主要是在以下几方面做了完善。
  (一)将故意为侵犯他人商标专用权行为提供便利条件,帮助他人实施侵犯商标专用权行为纳入商标侵权范畴
  实际上,上述修改是将《商标法实施条例》关于商标侵权的规定升格和整合到《商标法》中。无疑,《商标法实施条例》属于行政法规范畴,其立法层次较《商标法》要低。从一般的原则来说,对于比较重要的规定,应优先规定在《商标法》中,而不是在《商标法实施条例》中。关于商标侵权行为的法律规定,显然应属于比较重要的规定,将其纳入《商标法》中规定具有合理性。上述行为也是现行《商标法实施条例》所规定的商标侵权内容。对这类商标侵权行为,也需要在《商标法》中直接规定。《修正草案稿》将第52条改为第56条,增加一项,作为第5项:“故意为侵犯他人商标专用权行为提供便利条件,帮助他人实施侵犯商标专用权行为的”。
  (二)引进商标侵权惩罚性赔偿制度,对多次侵权加重处罚
  商标侵权损害赔偿制度是商标侵权制度的关键性内容。在商标司法实践中,往往由于商标侵权损害赔偿界定的困难,而导致法院判决的侵权赔偿数额较低。加之有些侵权行为性质比较恶劣,属于故意侵权范畴。为了加大对商标侵权的打击力度,体现法律的威慑性和权威性,充分保障商标权人的利益,《修正草案稿》明确规定了故意侵权的惩罚性赔偿制度,规定对恶意侵犯商标专用权、情节严重的,可以在按照权利人因被侵权所受到的实际损失或者侵权人因侵权所获得的利益确定,或者参照该注册商标使用许可费数额的一倍以上三倍以下确定赔偿数额。实际上,在我国正在进行的《著作权法》、《专利法》修改中,也都有关于惩罚性赔偿的制度。无疑,惩罚性赔偿制度的引入,能够大大强化对商标专用权的保护。当然,在具体适用时,应注意限于故意侵权,而不能扩大到所有商标侵权行为之列。
  (三)提高商标侵权的法定赔偿幅度
  商标侵权的法定赔偿,有利于在商标权人的实际损失与侵权人因侵权非法所得利润难以计算时,确定侵权人应当承担的侵权赔偿数额。在现行《商标法》中,法定赔偿额的幅度为1万元至50万元之间。为了加大对侵权的打击,并充分维护商标权人的合法权益,有必要适当提高商标侵权法定赔偿额的标准。基于此,《修正草案稿》第62条第2款将法定赔偿数额提高到100万元。即权利人因被侵权所受到的实际损失、侵权人因侵权所获得的利益、注册商标使用许可费难以确定的,由人民法院根据侵权行为的情节判决给予100万元以下的赔偿。
  (四)适当减轻权利人举证负担
  在商标司法实践中,权利人普遍存在举证难的现象,这直接影响到权利人主张的损害赔偿数额。为此,有必要借鉴国外经验,适当减轻权利人的举证负担。换言之,商标侵权具有一定的复杂性和动态性,为了有力打击商标侵权行为,需要在举证责任方面为商标权人提供一定的便利,避免其因为举证不力而承担不利的法律后果。为此,《修正草案稿》引入了欧美文书提供令制度,有利于减轻商标权人的举证责任,强化对商标侵权行为的打击。《修正草案稿》第62条第1款规定,人民法院为确定赔偿数额,在权利人已经尽力举证,而与侵权行为相关的账簿、资料主要由侵权人掌握的情况下,可以责令侵权人提供与侵权行为相关的账簿、资料;侵权人不提供或者提供虚假的账簿、资料的,人民法院可以参考权利人的主张和提供的证据判定赔偿数额。